sábado, 28 de agosto de 2010

DERRAMA 400€ = ABUSO

GASTO REAL MANCOMUNIDAD 42€ POR PROPIETARIO: Es la limpieza de los depósitos de agua potable.

Los desagües y arquetas SON PROPIOS DE CADA EDIFICIO, cada uno tiene los suyos, forman parte de él. No es una estructura que pueda confundirse de un edificio a otro debido a que se construyeron en distintos años, las famosas fases.

Cada bloque deberá aprobar la obra y preveer una derrama si fuese necesaria entre los vecinos de dicho edificio. Está claro que es un gasto a pagar por el coeficiente de escritura del registro de la propiedad.

Podemos añadir un segundo gasto como mancomunitario. Las tapas nuevas que se han puesto para que no suban olores, cucarachas... El gasto por este concepto no llega a 48€ iva incluido por propietario.

Si la suma total por propietario no llega a 90€ iva incluido, ¿para qué es la derrama de los 400€ por vecino?.

Esperamos que el administrador o responsables nos lo expliquen en la próxima reunión.

Las obras hechas en los edificios deben ser sufragadas por los mismos, nunca por la mancomunidad: bajantes, empalmes de desagües, rebozado de techos...

viernes, 13 de agosto de 2010

CUANDO EL PORTERO VIVIA EN SEGUR PARK

Nos vamos a quejar... Tenemos derecho, es lamentable lo que está pasando ¿que hace nuestro portero?, ¿que horario lleva?.
En el complejo ni se le ve. Perdón, solo a primera hora de la mañana. No cumple el horario que debe hacer según convenio y que causó el despido del empleado anterior. Recordemos que hubo un pleito que ganaron los propietarios de Segur Park en los TRIBUNALES frente al empleado de la finca y que obligan a este, por el hecho de tener vivienda a un horario que le permita un descanso nocturno de 10 horas. Es decir, debería hacer 14 HORAS DIARIAS, solo 8 de esas horas son de trabajo efectivo, el resto es vigilancia y presencia. La sentencia está a disposición de cualquier propietario en el administrador de fincas. También se puede consultar el convenio en el que queda todo esto especificado. Comprobarlo en este otro artículo.

Cuando realmente el empleado vivía en Segur Park, estaba pendiente de sus vecinos, si alguien alborotaba en horas de descanso en las terrazas o piscina, eran llamados al orden. Si llovía se cerraban las ventanas y puertas. Se controlaba el acceso de extraños a la piscina. Las hierbas no crecían entre las baldosas, destruyendo el sustrato, ni en los límites de las jardineras. La piscina se frotaba a diario. Hoy por hoy, muchos propietarios ya no se bañan en la piscina por el asco que da, hay muchos hongos pegados a las paredes, entre las líneas de gresite. Sin contar lo que nos costará a los propietarios dejarla en ondiciones. Vaciar, limpiar y volver a llenar...

El portero actual simplemente no está en la finca ni las ocho horas de su jornada laboral. "ESTA APAGADO O FUERA DE COBERTURA". Y eso ahora en pleno verano en que todo el mundo lo puede controlar.

Recordemos que entre sus obligaciones está la de asistir a cualquier propietario a subir maletas, abrir puertas ...

En el tema de la limpieza no entraremos, ni antes ni ahora, ¡¡que pena!! Y muchas plantas le dan las gracias al Creador, es la lluvia enviada a lo largo del año la que ha permitido su subsistencia.

Sr. Presidente tome cartas en el asunto y hagamos que nuestro empleado se gane el sueldo que cobra.

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martes, 10 de agosto de 2010

REDUCIR CUOTA - NO HAY OBRAS MANCOMUNITARIAS


No se han hecho obras en la mancomunidad.


No se ve ningún cambio en la zona mancomunitaria, no es que nos engañe la vista, es que no se ha hecho nada. No hay obras. Todo está igual, las mismas baldosas, el mismo gresite en la piscina, las mismas duchas que no funcionan, la misma puerta de entrada desde el paseo marítimo...

La única "obra" ha sido un mantenimiento, necesario desde luego, se han limpiado los depósitos de agua, con un coste aproximado de 42€ por propietario.

Hay cosas que llaman la atención, como el cambio de bombas anual, se podría revisar, es inaudito e increible que cada año se deban poner nuevas, es otro de los gastos habituales de la mancomunidad.

Los gastos totales incluyen el sueldo del portero y lo relacionado con él. Los gastos de mantenimiento piscina, extintores, poda anual y pequeños arreglos. Esto no llega ni a los 50.000€ anuales tirando alto, que representa 477€ por propietario y año.

El seguro mancomunitario ha desaparecido de los gastos, ya está incluido en el seguro por escaleras.
El resto de gastos ya no es mancomunitario. El parquing no es mancomunitario, ni los trasteros, ni los balcones...

Sr. Administrador, haga las cuentas mancomunitarias, no incluya nada más. Administre los edificios por separado de la mancomunidad y el parquing. Si se separa bien, ha de sobrar mucho dinero siendo que no se ha hecho nada. Si falta dinero evidentemente se están incluyendo gastos de escaleras en la mancomunidad.

Para conocimiento de todos, los gastos generales de la mancomunidad no llegan a los 60.000€ anuales. Hoy en día estamos pagando según el presupuesto de 90.000€, que podríamos ajustar a los gastos reales y así reducir la cuota trimestral que pagamos. actualmente.

¿Por qué seguimos pagando lo mismo? Con todo el dinero que sobra se podría pasar la ECA ¿no creen ustedes?. Quizá lo más urgente hoy por hoy en la mancomunidad.

domingo, 1 de agosto de 2010

DEFINIMOS SEGUR PARK: TRES EDIFICIOS

Ha llegado Agosto y con él la marabunta de bañistas, y entre ellos muchos de los propietarios de Segur Park. Para esclarecimiento de los últimos hechos volveremos a explicar la composición del complejo urbanístico de Segur Park.
Está formado por tres edificios y una zona mancomunitaria: la zona de la piscina (finca 1020 de Calafell), que se construyó al mismo tiempo que el Edificio I (escaleras A y B).

¿Y el parking? No señores, no, no nos lo hemos dejado, este forma parte del edificio de las escaleras E, F y G, y tiene su coeficiente asignado, el 5% que hace sumar el 100 % a estas tres escaleras, es lo primero que se edificó de ese bloque y sobre él se levantaron las tres escaleras.


Descripción de SEGUR PARK según título constitutivo:

Está construido en tres fases, que se registran como tres edificios INDEPENDIENTES con su correspondiente Escritura de Declaración de Obra Nueva y División en Régimen de Propiedad Horizontal.

1a.- Fase I: Edificio I que incluye las escaleras A y B, sus trasteros y locales: Finca 12018 de Calafell. Es el Bloque I en el cual las dos escaleras tienen separado practicamente todo. Solo quedaría en común la pared medianera. No comparten ni la antena, ni la luz, ni teléfono ascensor, ni seguro... Zona amarilla del mapa.
1b.- Zona mancomunidad: Zona piscina y jardines que la rodean, según nota registral: Finca 12020 de Calafell. Zona Azul del mapa.

2.- Fase II: Edificio de las escaleras C, D y sus trasteros. Es el Bloque II: comprende las escaleras C y D, todos sus trasteros y el piso del portero. No nos confundamos, aunque los gastos referentes al portero sean mancomunitarios. El piso pertenece totalmente a este bloque, es de su propiedad. Por su parte este bloque puede dejar las cosas así o interponer un alquiler a la mancomunidad por el piso del portero. Zona Rosa del mapa.

3.- Fase III: Edificio de las escaleras E, F, G y Parking. Finca 12016 de Calafell. Bloque III que incluye las tres escaleras, así como el parquing y las terrazas del sobrevuelo del mismo.
Las susodichas terrazas no pueden ser cerradas, ni poner impedimento alguno para el transito de personas, pues según consta en la escritura, todos los propietarios, los 105 que poseen un apartamento tienen derecho de paso por estas zonas, sin que obligue a ningun tipo de compensación. Igualmente están incluidos en este bloque los jardines y accesos de la calle Po.
Es la Zona Verde del mapa.

La zona blanca es el edificio del Esplendid, el primero edificado en esta manzana por el mismo constructor que Segur Park, el Sr. Costa, y que nos permite delimitar todo el complejo inmobiliario ideado.

Ver también Que es la Mancomunidad. Imprescindible.

Qué es LA MANCOMUNIDAD DE SEGUR PARK

El complejo urbanístico de Segur Park está compuesto por tres edificios y una zona mancomunitaria, la que llamamos Mancomunidad y de la que hablaremos en este post. Nos ajustaremos en todo momento a lo que dicen las Escrituras y el Registro de la Propiedad.

Adjuntamos una foto que abarca TODA la Mancomunidad. SOLO ES LA PISCINA, la zona de cesped, y las jardineras que la rodean.

Definiremos la Mancomunidad de Segur Park. Es la zona en que somos copropietarios los 105 vecinos de Segur Park que poseemos un apartamento. Quedan excluidos los propietarios de locales, trasteros y plaza de parquing.
Físicamente está definida en las escrituras como la finca 12020 de Calafell, tiene solo 878 metros cuadrados y está rodeada por los tres edificios de Segur Park y el edificio del Splendid.

Como tenemos un empleado de la finca que da servicio a todos por igual, los gastos que provienen de este servicio también son sufragados por lo que llamamos mancomunidad.

No hay edificios, ni balcones, ni bajantes que formen parte de la mancomunidad. Solo los depósitos de agua y las bombas están en esta zona.
Todos los servicios que afectan a los tres bloques y que están situados en esta zona se consideran comunes y se pagan entre todos en base a una cientocincoava parte cada propietario, tal como consta en las escrituras.

Posee su presidente y su administrador, y las reuniones se hacen con los presidentes de las escaleras para que estos puedan consultar con los propietarios y así aprobar o negar una posible obra, mantenimiento... Sería recomendable hacer una junta general como se hace en el parquing. Estamos convencidos de que es más adecuado si se quieren tomar decisiones rápidas. Para tomar cualquier acuerdo, siempre deben votar los propietarios, no perdamos de vista este punto.

Curiosidades a tener en cuenta, en todos los edificios hay elementos que se utilizan como mancomunitarios y muchos de sus gastos son asumidos por las escaleras a que pertenecen. Lo separamos en los tres edificios, Veamos:

a.- Uno de los puntos más discutidos son las terrazas del sobrevuelo del parquing, que en las escrituras no aparecen como zona mancomunitaria, estas zonas pertenecen al bloque de las escaleras E, F y G y todos los propietarios tienen derecho de paso, o así consta en las escrituras.
El parquing es una parte del edificio de las escaleras E, F y G con su coeficiente de participación el él y nada tiene que ver con la mancomunidad.

b.- El piso del portero es exclusivamente propiedad del edificio de las escaleras C y D. La mancomunidad debe pagar los gastos de portería: agua, luz, sueldos... y aportar su coeficiente según la superficie del piso para todos los gastos de esta escalera, como cualquier otro propietario. Pero los gastos de reforma, mejora... son exclusivos de este edificio que es el propietario.

c.- Los trasteros interiores que hay en las escaleras A y B son utilizados para dejar herramientas o el uso necesario mancomunitario, y los gastos de luz o reparación o pintura, son sufragados por estas escaleras.
El contador de luz de la piscina, de las bombas... está situado en la escalera A, lo que conlleva mayor desgaste, además de una mayor problemática a la hora de pasar las revisiones obligatorias (por ejemplo la ECA). También los lavabos de la zona mancomunitaria están ubicados en la entrada de la escalera A.

Con esto ya tenemos más que suficiente, no hace falta añadir a la mancomunidad más estructuras, ni hace falta hacerla más grande, ni incluir más terrenos, o terrazas, o edificios completos.... Vamos a ceñirnos a las Escrituras de Obra.

Mancomunidad Segur Park === Zona piscina + Portero

Más datos al respecto aquí, aquí, aquí, aquí y aquí.

Linkando

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