viernes, 10 de diciembre de 2010

PRESIDENTES MILLONARIOS - pagarán las obras

OBRAS y más OBRAS, Informes, Reuniones  y otros, que suponen gastos y más gastos, sin consultar con los propietarios. Sin informar y sin hacer junta de vecinos. Lo deciden los presidentes y sus acólitos.
Los propietarios NO tienen por qué pagar un gasto que no se ha tratado y votado en junta de propietarios. Es por ello que pensamos que:

Nuestros PRESIDENTES, de escalera, de edificio, de mancomunidad, de parquin son millonarios, mejor diría multimillonarios. Se llega a esa conclusión fácilmente tras confirmar el precio al que van las obras en Segur Park (con su Valor Añadido).

Es su costumbre, en SegurPark se reunen los presidentes votan los gastos, las obras, deciden las derramas y las ejecutan. Es de suponer que las van a pagar ellos solos también. Los propietarios no hemos sido informados, tampoco hemos votado ni decidido hacerlas.

En el caso de SegurPark añadimos más inconvenientes. Es una costumbre firmemente arraigada la de liquidar gastos de obras particulares de un edificio concreto como mancomunitarias. Señores administradores hagan el favor de no confundir a los presidentes ni a los propietarios.


La ley dice claramente:
1.-Cualquier gasto debe ser aprobado por los propietarios, por mayoría o unanimidad según sea.
2.-El presidente solo ejecuta la voluntad de los vecinos.
3.-Por norma, el presidente no es actor, solo ejecutor (no puede decidir nada, solo hacer cumplir la voluntad de los propietarios que son los que realmente deciden).
4.-En caso de emergencia es actor, puede tomar decisiones. Pero solo en caso de emergencia.


Si un presidente hace o aprueba un gasto, sin el voto de sus vecinos, debe asumir que lo pagará de su bolsillo.

Concluimos: ¿Quién paga las obras? ¿Son los que las aprueban, no? "Alguien contesta que en Segur Park son los presidentes, o la junta de obras... Claro que, deberían ser los propietarios si hubiesen votado en junta el gasto en cuestión".

Fte: Leyes

miércoles, 8 de diciembre de 2010

VALOR AÑADIDO en SegurPark

Los más de 7.500 € que ha costado rebozar de cemento los depósitos de agua son inexplicables. Nos preguntamos:
¿es el VALOR AÑADIDO o la PLUSVALUA de la Mancomunidad de Segur Park?

Hagan cuentas señores, hemos confirmado que el saco de cemento especial para este tipo de obras (de la marca que sea) tiene un coste aproximado de 43€ tal como consta en página web, ¿cómo es posible llegar a esa cantidad tan desorbitante?.
Conste que hemos dicho impermeabilizar los depósitos, en ningún caso hacerlos nuevos.

Lo peor de este gasto es que NO SE VE y es que el montante total se separa en las liquidaciones de dos años. Por tanto para comprobarlo debéis saber que estará dividido entre la liquidación 2009-2010 y la próxima del 2010-2011.

Son Intereses creados para hacer obras mancomunitarias. Si hay tres depósitos por qué no se han separado por edificios al hacer las obras. Las obras pequeñas siempre tienen costes inferiores y menor desvío de capital.

Seguiremos con grandes gastos no justificables...

Fte: Indulak

domingo, 21 de noviembre de 2010

POUM CALAFELL - GRAN ROBO A PLUMA
















Asistimos a un gran robo a mano desarmada, sin pistola y con mucho arte, el POUM.

Desde el Ajuntament de Calafell han devaluado nuestros pisos en SegurPark a golpe de estilográfica.

Lo llaman OD5S, afecta a todo Segur Playa y se caracteriza por tener un coeficiente de edificación de 1.25 muy inferior al de aproximadamente 2,05% en la zona hasta ahora.

En Segur Park aplicando el OD5S sobran pisos o sencillamente deben ser más pequeños.

Está suficientemente explicado en otros blogs y periódicos locales con los que enlazamos a continuación para comprobar el desastre a que nos vemos abocados.

Nuestro agradecimiento a estos blogs por su esfuerzo en mantenernos informados.

Un resumen muy adecuado que agradecemos a los de Segur de Calafell - El Blog de Segur y sus otras entradas al respecto: aquí y aquí, muy bien argumentado.

Y el Blog Sònia Mirambell con su clara explicación.

El Blog Plataforma No al Poum con diferentes informaciones.

El Blog de Calafell con su sabia aportación.

Y otros muchos que se pueden consultar en los enlaces laterales.

También hay información en Ayuntamiento de Calafell

sábado, 20 de noviembre de 2010

LAS CUENTAS OCULTAS DE LA MANCOMUNIDAD


Si se trata de secretos, todos en Segur Park. Se han presentado las cuentas OCULTAS DE LA PISCINA junto a las de las escaleras para que sean aprobadas por los propietarios. Las de la piscina (Mancomunidad) sin desglosar: ¡¡SON SECRETAS!!. Se aprueban todas juntas con las de la escalera y así no se puede comprobar nada. Eso sí, las de la escalera se explican bien.

De esta manera ningún propietario sabe qué, ni en qué se ha gastado el dinero en la mancomunidad.
Os contamos algunos un poco por encima: además de los gastos de los abogados de las demandas... Tenemos los seguros de los tres edificios sin desglosar. El IBI de las escaleras C y D incluido como gastos generales. Los gastos de facturas particulares de bloques incluidas como de piscina. Costes de arquitectos que nadie ha votado para que estén. Gastos piscinas freáticas exclusivos de C y D ... y así un sinfín de gastos que al administrador o/y presidente les ha parecido colocar como mancomunitarios.
Es decir, COMO SIEMPRE SE HA HECHO EN SEGUR PARK. Todo junto y revuelto, que no se vea nada y pagamos entre todos. ¡¡¡Es que no se enteran!!! Tal como dijo un administrador en cierta ocasión: "Sólo vienen a pasar un mes en verano... y no quieren saber nada..."

viernes, 22 de octubre de 2010

PERRO VERDE

Nos parece muy ilustrativo y valioso el artículo que uno de nuestros vecinos nos ha hecho llegar.
Se lo agradecemos y lo compartimos aquí para mejor aprovechamiento por todos los lectores de este blog.

Os recomendamos encarecidamente su lectura y os lo reproducimos a continuación:

"PACTO DE CONCORDIA
En el origen de muchos males está la ignorancia, la confusión de ideas y (que nadie se me enfade) la falta de educación en normas de convivencia, entre las que destaca la prudencia y sobre todo la moderación a la hora de emitir opiniones sobre los demás, muchas veces más basadas en prejuicios y rumores que en realidades.

Os digo esto porque de un tiempo a esta parte he asistido atónito a una guerra sin cuartel entre varias facciones de “esta nuestra comunidad” o mancomunidad o como queráis llamarla (para mí simplemente un lugar fantástico de vacaciones con vecinos muy majos), de las que tengo conocimiento sólo por comentarios de pasillo, actas de junta que no alcanzo a comprender y por lo que he podido leer y ver en el blog de la comunidad, y en las que me he negado a tomar parte seguramente por pereza o incomodidad pero sobre todo por pura vergüenza ajena en algunos momentos, aunque ciertamente me toque (como a los demás), sufrir las consecuencias de los que, como la mayoría, simplemente queremos ir unos días a la playa y convivir educadamente con nuestros vecinos y amigos.

Una comunidad de propietarios es, por así decirlo, un submundo donde nos encontramos, de forma reducida, un reflejo de nuestra sociedad. En ella conviven personas con distintas ideas políticas, religiones, economías domésticas, discapacidades, etc. y poner de acuerdo a una Comunidad de propietarios es tarea bien difícil, y buena muestra de ello es esta comunidad, y si no lo paramos de alguna manera será una fuente inagotable de conflictos judiciales y, lo que más me inquieta, también personales que hacen que muchos propietarios se planteen salir de la vida en comunidad.

Por ello hay que poner especial empeño en interpretar bien las leyes y posibles acuerdos que rigen la comunidad, para aclarar conceptos y que una discusión meramente jurídica no se traslade al terreno personal … vamos a ver si lo conseguimos !!!

No tengo formación jurídica pero he tratado de informarme y por lo visto en las actas y en el blog y los comentarios de algunos de mis vecinos, creo que todos o algunos de los que sostienen criterios diversos (incluidos los administradores de fincas, manda huevos!!!) tienen o tenéis una importante confusión de ideas en relación a lo que son y representan por una parte las cuotas o coeficientes “de propiedad” y por otra parte las cuotas o coeficientes “de participación” en los gastos comunes, que no son lo mismo porque responden a realidades distintas y regulan cosas distintas. A mí me ha costado entenderlo también así que espero que os ilustre mi explicación “pedestre”, que resume un largo camino desde la ignorancia a la sabiduría gracias a la inestimable colaboración de varios de mis amigos que sí conocen las leyes (y su paciencia conmigo).

La verdad es que empecé a informarme a la vuelta de vacaciones y a escribir este texto para todos vosotros con la intención de poner mi granito de arena “por la paz”; otras obligaciones me han impedido terminarlo hasta ahora, pero como nunca es tarde si la dicha es buena, espero que sirva de algo y cuando vuelva el verano que viene el tema esté por lo menos en vías de solución.


Antes de entrar en leyes, que es ciertamente aburrido, os diré que lo que me motiva realmente a escribiros, es poder iniciar un camino que conduzca a un pacto de concordia entre los enfrentados por las cuestiones que sean.

¿Qué hay alguien que es un ignorante en leyes y ha actuado erróneamente creyendo que actuaba bien? … pues hay que perdonar su ignorancia, que es una clase de ceguera, porque si un ciego se choca contigo ¿no vas a perdonarle? ¿Qué hay alguien que quiere regularlo todo según su criterio sin atender a la opinión de los demás y ha actuado erróneamente creyendo que sólo hay una verdad y ésa es la suya ? … pues también hay que perdonar sus limitaciones (no hay más ciego que el que no quiere ver) … y sobre todo hay que hacer comprender a todos que la perfección no existe, que para gustos los colores, que no se vive de un solo criterio, ni de una costumbre, que hay que aceptar criterios mejor informados, y que las cosas se pueden revisar para adecuarlas a la realidad actual, a la justicia, a la equidad … eso sí, siempre hablando y sometiendo el criterio a la voluntad de la mayoría, con respeto a la ley y con un mínimo de educación.


¿Qué los criterios son tan opuestos que sólo un experto puede resolverlo? Pues se tiene la humildad suficiente para contratar al experto o expertos que hagan falta para que nos ilustren y se pueda evitar tener que ir a los tribunales a que lo aclaren (como lamentablemente hemos visto que ha sucedido).


Llegados a estos extremos quizá lo mejor sea esperar a ver qué dicen los jueces, pero a partir de ahí, de que se aclaren las cosas “jurídicas” hay que intentar construir todo lo destruido en materia de convivencia, para lo que os propongo a todos los bandos, e incluyo a los que hemos asistido como espectadores, un ejercicio de autocrítica … todos nos equivocamos, quizá los que no hemos participado en la batalla más que ninguno, pero hay un tiempo para pelear y otro para perdonarse y vivir en paz, y creo que llega el momento de intentar reconstruir la convivencia pacífica para no convertir la discordia en algo que perdure en el tiempo, os animo a ello.


Entiendo que, disputas legales aparte, puedan haber surgido en la pelea cuestiones personales que van más allá de una disputa por cuestiones de poder o de dinero (supongo que el dinero es el origen último de todo lo que ha sucedido, no?), y que seguramente hay personas que deberían disculparse sinceramente con otras por haber traspasado los límites de cualquier discordia (he visto las fotos en el blog del coche de la presidenta: vaya selva !!!!), todos nos podemos haber equivocado, quizá algunos en mayor medida que otros, pero también deben pensar los actores de uno y otro bando (o todos los que haya), que la gran mayoría pide y quiere, pedimos y queremos, concordia entre todos los vecinos, que se pueda gobernar la comunidad como tantas otras “con un poquito de por favor” y en base a unas normas que se ajusten a la ley y al sentido común.


Entrando ya en el tema jurídico, como os digo no es lo mío, así que espero que entendáis que transcribo palabras de abogados que me lo han explicado lo más llanamente que han podido, allá va:


1.- Interpretación de las leyes.

En cuestión de leyes hay conceptos con varios significados e interpretaciones que difieren mucho unas de las otras, incluso entre abogados, jueces y administradores de fincas, por lo que los que no poseemos esa formación tenemos más dificultades aún.


Y si los abogados, jueces, etc. tienen varias formas de explicar o aplicar el significado de esos términos con varios significados distintos, entre los que desconocemos las leyes normalmente los entendemos como sinónimos, y me refiero a los coeficientes de propiedad y a las cuotas de participación, que al parecer es parte importante del conflicto.
Por eso, antes de continuar ha de quedar claro mi más profundo respeto por todos aquellos que tienen o puedan tener un criterio distinto, porque si todos pensáramos lo mismo no habría discusiones.


2.- ¿Coeficientes y/o cuotas?


La Comunidad en régimen de propiedad horizontal se basa en dos premisas, la titularidad privativa o privada de cada una de las diversas entidades de las que se compone (cada uno es propietario exclusivo de su piso o local) y, a la vez, la existencia de una copropiedad sobre elementos comunes. ¿Cómo se determina la propiedad de esos elementos comunes? ¿por qué y para qué hay que hacerlo? ¿Cómo se pagan los gastos comunes?

Esas preguntas tienen dos respuestas muy distintas: los coeficientes de propiedad (que sólo miden la “propiedad” sobre lo común) y las cuotas de participación que establecen cómo se reparten los gastos (y los derechos o beneficios) de los elementos comunes.


Pero la gente suele identificar ambos, los llamados “Coeficientes de Propiedad” de cada piso, edificio, etc., con las “Cuotas de Participación” de los respectivos pisos, edificios, etc., en el mantenimiento de los elementos comunes, y se refiere a unos cuando quiera hablar de los otros y viceversa, aunque no es extraño que sea así porque incluso profesionales del derecho entienden erróneamente que son lo mismo.

Para explicarlo, además de la imprescindible teoría (lo siento, es necesario, y si yo he podido vosotros también), daremos ejemplos reales que se dan en Comunidades de propietarios donde, de forma evidente, se justifica esa diferencia y los daños que puede causar su confusión.


Los “Coeficientes de Propiedad” vienen fijados en lo que se llama el “Título Constitutivo del Edificio” que es una escritura de “división en propiedad horizontal”, que hay que entender que se hicieron correctamente en su día (salvo que se pruebe otra cosa), y que están fijados con arreglo a la realidad física y arquitectónica del edificio, en proporción a cada elemento (piso, local, etc.) respecto a todo el edificio (por eso todos juntos suman 100%), y teniendo en cuenta criterios objetivos puramente arquitectónicos.


Por ejemplo, si a un local comercial se le da un 25% de coeficiente de propiedad sobre el 100% de todo el edificio su “Coeficiente de Propiedad” será el 25%. En ningún caso la Junta de propietarios puede modificar este 25% de “Coeficiente de Propiedad”, porque es un valor absoluto e inalterable.

Por el contrario, las “cuotas de participación” responden a la parte que debe abonar cada copropietario para pagar los gastos de mantenimiento del edificio o inmueble, y a los derechos y beneficios de los que puede disfrutar, y responden principalmente al uso que se prevé que puedan hacer los copropietarios de los elementos comunes y a criterios de reparto de gastos.


Siguiendo con el ejemplo anterior, (local con 25% de coeficiente de propiedad), la Junta de propietarios sí puede disponer que la “Cuota de Participación” a la Comunidad de propietarios de ese Local sea sólo de un 10% ¿por qué? Porque en justicia se entiende que el propietario del Local no hará uso de la mayoría de los servicios y elementos comunes (escalera, ascensor, terrazas, piscinas, etc.), y eso es posible porque la “Cuota de Participación” significa cuánto ha de contribuir cada copropietario a los gastos de sostenimiento de la finca o inmueble en su conjunto y qué derechos tiene, y la comunidad puede variarla atendiendo a las circunstancias de cada momento y respetando los requisitos legales.

Siguiendo ese ejemplo, el local sólo pagará el 10% pero no tiene derechos que sí tienen los otros copropietarios (uso de escalera, ascensor, etc.), por lo que ese 10% es el porcentaje de su participación en los gastos pero también de sus derechos de uso.


3.- ¿Por qué esa diferencia?
Las leyes dan “normas generales” porque no pueden regular todas las situaciones que se pueden dar en una Comunidad de propietarios, y como la problemática puede ser tan extensa y variada, la propia ley permite a los vecinos (copropietarios) tomar sus decisiones en lo que afecte a su propiedad “común”, pero sin alterar la propiedad de cada uno.

Por ello, a lo largo de la vida de una Comunidad de propietarios, las normas de la comunidad y, entre ellas, las “cuotas de participación” (que responden a criterios de reparto de gastos) se podrán cambiar tantas veces como se desee, siempre que se cumplan los requisitos mínimos de mayorías, etc., pero no así los “coeficientes de propiedad” que responden a una realidad “física” que no puede alterarse porque es un porcentaje de “propiedad” prefijado.


Siguiendo con el mismo ejemplo anterior, ese acuerdo de la comunidad sobre las “cuotas de participación” (10%), no altera el hecho de que el propietario del local sigue teniendo un 25% de propiedad del edificio, aunque sólo pague el 10% de los gastos, por lo que llegado el caso de que se hiciera un derribo del edificio y se vendiera el solar cobraría el 25% del precio (pues esa es su parte en la “propiedad”).


Quizá, este sea el principal argumento diferenciador aunque existen muchos otros ejemplos que iremos viendo y que nos llevan a la conclusión de que es imposible modificar los “Coeficientes de Propiedad” por mucha voluntad que tengan los copropietarios de cambiarlos.


Y esa distinción es muy importante porque hay mucha gente que, por ignorancia, dice que “yo pagaré según la Ley”, creyendo que la ley establece como sistema de contribución a gastos comunes los Coeficientes de Propiedad, pero no es así por la sencilla razón de que las leyes de propiedad horizontal no regulan (ni siquiera mencionan) los Coeficientes de Propiedad y sólo regulan las cuotas de participación en los gastos (y en los beneficios, que muchas veces se olvidan).


4.- ¿Y para votar cómo lo hacemos si hay dos “coeficientes”?


Como la votación de la comunidad tiene que ver con los gastos del inmueble y su reparto entre los copropietarios, lo lógico y así lo prevé la ley es que cada copropietario pueda votar con el mismo porcentaje con el que contribuirá a pagarlos, y que, por tanto, la mayoría de los que tengan que pagar los gastos (mayoría de cuotas de participación) es la que tiene que decidir sobre dichos gastos.


Siguiendo con el mismo ejemplo, es lógico que el propietario de ese local que tiene un 25% de propiedad pero sólo paga un 10% de los gastos del edificio, sólo pueda votar con ese 10% cuando la comunidad debate sobre los presupuestos y/o gastos, derramas, etc., porque es ese valor (el 10%) al que tendrá que hacer frente.


Se podría dar el caso, por ejemplo, de que un propietario con un coeficiente de propiedad muy superior a su cuota de participación intente hacer valer el primero en la votación para romper la mayoría necesaria.


Siguiendo con el mismo ejemplo, quizá al propietario del Local (25% propiedad, 10% participación) no le interesa que la comunidad alquile determinado espacio común e intente hacer valer su Coeficiente de Propiedad (25%), para así “romper” el quórum necesario para dicho acuerdo.


Todo el mundo puede entender que no es justo ni legal que el propietario de nuestro ejemplo pretenda pagar el 10% de los gastos y votar con el 25% del coeficiente de propiedad cuando asiste a las Juntas.


Si no logramos esclarecer esta cuestión, seguiremos teniendo problemas en el futuro y la respuesta es terminante: hay que tener en cuenta únicamente las Cuotas de Participación efectivamente establecidas para la fijación del quórum de asistencia y votación a las juntas y en ningún caso los Coeficientes de Propiedad.


5.- ¿Por qué porcentajes distintos en cada piso o edificio?


La ley, cuando regula las cuotas de participación dice que son una participación en las cargas (gastos) y beneficios (derechos), y que para su fijación (CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, no coeficientes de propiedad) se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el “uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”, siendo esto último un criterio evidentemente subjetivo que tiene relación con los gastos pero también con los “beneficios” de unos copropietarios respecto a otros.


Hay ejemplos evidentes: ¿Cómo se va incluir en las Cuotas de Participación de un Local comercial los gastos de piscina, ascensores, limpieza de escalera, etc, si jamás lo van a utilizar? Pero hay otros que son más difíciles de establecer con criterios de justicia y equidad.


Por eso la ley sólo fija “criterios” que deben seguirse pero deja absoluta libertad para su fijación porque las circunstancias de cada edificio pueden ser muy distintas y cambiar con el tiempo, no siendo la superficie útil el único criterio sino que existen otros factores.


Por poner un ejemplo fácil: si un piso o local tiene cien metros y en la finca existen diez, siendo todos iguales, nos daría un total de mil metros, por lo que a cada uno le correspondería una cuota de participación del 10%. Esta regla sería sencilla pero no justa, porque hay que contar con que unos pisos serán exteriores y otros interiores, y que quizá no hagan el mismo uso de los servicios y elementos comunes (por ejemplo en los bajos hay dos locales comerciales), de tal forma que esos otros parámetros (situación, valoración, uso previsible de servicios) modifican la regla matemática de superficie para adecuarla a criterios de justicia (quien tiene más beneficios paga más: el exterior paga más que el interior, etc.).


Siguiendo con ese ejemplo, si a los pisos interiores les reducimos un 20%, tendríamos que los cinco interiores pagarían un 8% cada uno, y los exteriores un 12% cada uno, reparto que es más justo.


En el caso de locales la diferencia parece mucho más evidente, pues la fachada o calle principal es extraordinariamente mejor para el comercio, que la lateral y desde luego que la parte posterior, lo que justifica que tengan también diferentes cuotas de participación.


6.- ¿Quién decide los coeficientes y cuotas de participación?


Los Coeficientes de Propiedad son indiscutibles y necesarios en la escritura de Declaración de Obra Nueva y división en propiedad horizontal, y es sumamente complicado fijar la parte de copropiedad de cada uno de los inmuebles (pisos y locales) en elementos comunes, puesto que elemento común es la cubierta del edificio, fachada, bajantes, patios de uso privativos, ascensores, accesos, terrazas, piscinas, etc. etc. En la práctica, esta labor se suele hacer desde la Notaría.


También en la práctica, el resultado de las Cuotas de Participación (que también deben reflejarse en la escritura y seguramente éste es el motivo de confusión) se aleja de la realidad del edificio y los usos que se hacen del mismo, lo que crea la dificultad de tener que volver a calcularlas, y lo normal es que sea la Junta de propietarios la que fije la Cuota de Participación en su primera reunión, zanjando de esta manera el eterno problema de forma sencilla y barata para los propietarios.


Creo que va quedando claro que los Coeficientes de Propiedad les vienen impuestos a los propietarios por cuestiones ajenas a la Comunidad (motivo por el cual, no los menciona la ley, al quedar fuera de su regulación y no pueden modificarse) y, las Cuotas de Participación son algo distinto y existe libertad de pactos de los propietarios dentro de los criterios legales.


7.- ¿La cuota de participación es siempre la misma para todos los gastos?


No tiene porqué ser una sola cuota, y en la práctica de muchas comunidades se fijan distintos sistemas de Cuotas de Participación dependiendo del gasto generado y del servicio o “beneficio” en cuestión. Por ejemplo se puede establecer para los gastos “ordinarios” (luz, etc.) una primera Cuota de Participación basada en los metros útiles, y otra segunda cuota de participación lineal (de forma igualitaria) para determinados gastos.


Por ejemplo, se puede hacer lineal (mismo porcentaje por propietario) para pagar los honorarios del administrador porque benefician por igual a todos, o incluso cambiar las cuotas de forma “puntual” para un gasto extraordinario como puede ser la instalación de un ascensor para que no lo paguen (cero) determinados propietarios como los pisos bajos y locales.


Todos esos cambios y diferentes cuotas no alteran los coeficientes de propiedad, lo cual es un argumento más a favor de su distinción de las cuotas de participación (los locales no dejan de ser propietarios por el hecho de que paguen el 0% del ascensor !!!).


Siguiendo el mismo ejemplo, en la comunidad a la que pertenece el Local comercial con 25% de coeficiente de propiedad y 10% de cuota de participación en gastos generales, se establecen tres tipos de cuotas, una que corresponde al seguro del inmueble (que como responde a la propiedad en caso de siniestro es lógico que se pague por ese porcentaje), una segunda para gastos generales y una tercera para el ascensor. Es lógico que en la primera el local pague el 25%, en la segunda el 10% y en la tercera el 0% ¿no?


El hecho de que la cuota o cuotas de participación sean distintas al coeficiente de propiedad nunca modifica éste, porque el propietario sigue teniendo siempre el 25% de propiedad.


Para aclararlo un poco más: si mantuviéramos las cuotas de participación en los mismos importes que los coeficientes de la propiedad, quedarían gastos por pagar ¿no?


En el mismo ejemplo, si aplicamos todos los gastos en función del coeficiente de propiedad pero el local no paga nada del ascensor, los demás propietarios pagarían (según su coeficiente de propiedad) sólo un 75% del gasto, pero ¿quién paga la diferencia? … la respuesta es simple, el gasto debe distribuirse entre los copropietarios en función de otro porcentaje: su cuota de participación en cada tipo de gasto.


8.- Complicaciones adicionales: la famosa zona comunitaria por 105 partes.


Como bien se explica en el blog, la comunidad se construyó en tres fases, por lo que hay tres “edificios” (el primero que comprende las escaleras a+b, el segundo las escaleras c+d y el tercero las escaleras e+f+g+parking), y una zona comunitaria que no está dividida en propiedad horizontal sino que es de hecho un solar propiedad de cada uno de los 105 copropietarios (en realidad son 104 porque hay uno que es la vivienda del portero) y que une a todos los edificios entre sí.


Por eso cada “edificio” es jurídicamente una comunidad independiente de las demás aunque de hecho haya funcionado siempre como un “todo” (por eso entiendo que es positivo que los estatutos, los actuales o los que se hagan, mantengan la gestión separada de cada “escalera” y se facilite el gobierno de la comunidad reuniéndose sólo sus presidentes: se entienden mejor siete que setecientos, no? O al menos debería ser así).


El “lío” proviene de entender que esa zona comunitaria no tiene nada que ver con los edificios y está completamente separada de los mismos, cuando en la realidad no es así y pertenece, de hecho, a todos los copropietarios (legalmente en 104 partes porque cada parte a su vez incluye una 105/ava parte de la vivienda del portero).


Lo que ocurre es que, en su día, cuando se finalizó la construcción de todos los bloques, piscina, parking, etc., en lugar de hacer lo correcto y lo que tenía que hacerse, que era agrupar todos los edificios en una sola comunidad y reasignar coeficientes y cuotas de participación, se optó por la solución “barata” para evitar nuevos gastos, y los copropietarios decidieron distribuir mediante un acuerdo entre ellos las cuotas de participación en la zona común en función de determinados porcentajes “por edificios”, y optaron por la solución fácil (y entiendo que justa): asignar a cada uno de los tres bloques (que ya tenían sus propios coeficientes y cuotas de participación), un reparto proporcional de cuotas de participación en la zona comunitaria “por edificio” en función del número de “entidades” (apartamentos+locales), es decir, un coeficiente en principio “lineal” y no por superficie de los pisos, estableciéndose asimismo que el edificio interior (E+F+G) tuviera menor participación que los otros dos en los gastos de la zona comunitaria, lo que responde según hemos visto ampliamente a los criterios que establece la ley (si no es lo mismo un piso interior que uno exterior, tampoco es lo mismo un edificio interior que otro exterior, hasta ahí supongo que todos de acuerdo).


Asimismo, como complicación añadida, los trasteros están sólo en el primer y segundo edificio, y tienen coeficientes distintos en cada edificio, lo cual es lógico en cada edificio en función de la total superficie del edificio pero no es lógico en cuanto a los gastos de la zona comunitaria porque a esos efectos todos los trasteros deben ser iguales entre sí.


Nuestros “fundadores” de la comunidad lo que hicieron fue lo siguiente (redondeo algunos decimales para no perderos pero tanto la mecánica como el resultado es correcto):


a) Sumaron los coeficientes de los trasteros entre sí (5,96%) y lo dividieron entre tres, porque los trasteros son tres “entidades” independientes (una en el primer edificio y otras dos en el segundo edificio), por lo que hay que restar un 1.98% a la totalidad de la “mancomunidad” de propietarios para establecer las cuotas de participación por apartamentos en la zona común (a las que una vez distribuidas por apartamentos luego se sumarán las de los trasteros en cada edificio para llegar a 100).


b) Luego tomaron ese 98,02% para distribuirlo “linealmente” por número de apartamentos y locales (no por superficie) entre los 108 apartamentos y locales (104 y 4), pero previamente redujeron el tercer edificio en un 20% menos por ser interior, y les salieron los siguientes porcentajes por edificio:


Primer edificio: Tiene 40 entidades (36 apartamentos y cuatro locales).


Segundo edificio: Tiene 28 entidades (28 apartamentos).


Tercer edificio: Tiene 40 entidades, menos 20%, son 32 entidades.


c) Aplicaron esos porcentajes (40%, 28% y 32%) sobre el 98,02% de la zona común (exceptuando trasteros que completan el 100%), y luego a cada edificio que tiene trasteros le sumaron el porcentaje correspondiente (0,66% un trastero y 1,22% dos trasteros).


d) El resultado es matemáticamente el que supongo que ya todos conocéis, que el edificio primero contribuye con un 39,91%, el edificio segundo con un 28,84% y el tercer edificio con un 31,25%.


Esos son los porcentajes que se vienen aplicando durante años (multiplicados en cada edificio por sus respectivas cuotas de participación en el edificio). ¿No es lógico y sencillo?


Podrá discutirse o no pero esa ha sido la realidad del reparto de gastos durante años, y ese criterio lo que no ha cambiado nunca ni cambiará jamás es otra realidad distinta, la de la “propiedad”, ya que los copropietarios, todos y cada uno de ellos es “jurídicamente” propietario del 100% de su piso, del x% de los elementos comunes de su “edificio”, y de una 104/ava parte indivisa del solar en el que está la zona comunitaria.


Esa es la realidad, y los conceptos que nos han confundido a todos.


9.- Conclusiones.


a) los coeficientes de propiedad sólo nos dicen qué parte de la propiedad común es de cada uno, y sólo los necesitaremos para vender el solar cuando se derribe el edificio (cada edificio tiene los suyos y todos la 105/ava parte indivisa de la zona-piscina).


b) Las cuotas de participación son las que nos dicen qué cargas (gastos) debemos soportar y qué derechos (entre ellos el de voto) tenemos en cada escalera, edificio y zona-piscina de la comunidad.


c) La superficie es sólo uno de los criterios para establecer las cuotas de participación, pero hay otros.


d) Las cuotas de participación pueden cambiarse por las mayorías legales, pero los coeficientes de propiedad nunca salvo modificación física (nueva construcción o derribo) o jurídica de cada edificio (agrupación de edificios).


e) Las actuales “cuotas de participación” en la zona comunitaria se establecieron hace más de 30 años por acuerdo de los entonces propietarios y parecen tener lógica y sujetarse a los criterios legales, pero también pueden modificarse por las mayorías legales.


Ambos conceptos en teoría deberían venir fijados en el “Título Constitutivo”, que nuestros “fundadores” no modificaron agrupando las fincas por el coste de escrituras, impuestos, etc. y supongo si esto hubiera ocurrido en la práctica simplemente no habría habido malentendido alguno.


Con esto espero ayudar a poner fin a la continua controversia de los que pretenden, por ignorancia, ver en los Coeficientes de Propiedad el único “modo” de fijar la Cuota de Participación de cada propietario, así como de los que creen que las cuotas de participación no pueden modificarse (porque las asimilan a coeficientes de propiedad).


Al parecer los dos bandos se equivocan en la forma y coinciden en el fondo, que es buscar la justicia material y que cada uno pague lo que le toca, aunque cada uno entiende “lo que le toca” de forma diversa, por lo que sería un buen principio desterrar de la comunidad dos frases, la de “yo pagaré según la ley” (pretendiendo decir que “yo pagaré según mi Coeficiente de Propiedad”) y la frase “los coeficientes sólo pueden modificarse por unanimidad” (pensando en los de propiedad que en realidad no pueden modificarse), y sustituir ambas por otras dos “yo pagaré según los criterios que establece la ley” y “me pondré de acuerdo con mis vecinos para que sea un reparto justo y equitativo”.


En definitiva, en mi humilde opinión tienen en parte razón los que dicen que los gastos deben distribuirse como se ha venido haciendo durante largos años aunque pierdan la razón cuando dicen que los criterios son inamovibles; y en parte tienen también razón los que dicen que se pueden cambiar si no fueran justos pero pierden la razón cuando quieren imponer los coeficientes de propiedad como cuotas de participación … doctores tiene la Iglesia y ya veremos lo que dicen los jueces, pero pase lo que pase toca llamar a las cosas por su nombre y ponerse de acuerdo ¿no?"


Muchas gracias por tu aportación Perro Verde.

domingo, 12 de septiembre de 2010

PARTICIPAR EN EL BLOG

Hola a todos, por lo visto hay más de uno que querría hacer un artículo o participar en el blog.

No hay ningún problema. Es muy sencillo, enviando un e-mail a segurpark@gmail.com con el artículo correspondiente, este se publicará sin más problema.

Si alguien quiere publicar directamente, también puede dirigirse al mismo e-mail y solicitandolo se le adjudicará un contacto para la publicación directa de los artículos. Saldrán en el blog automáticamente.

Todos los artículos son bienvenidos y sólo los que hacen alusión a personas concretas o implican algún tipo de agresión serán eliminados. Si la noticia sale en todos los periódicos como ocurrió en el caso del Sr. Rión, esta entrada será respetada por ser de dominio público.

Aclaremos conceptos:
Todos los autores del blog siguen ahí, cualquiera de ellos puede hacer un artículo, modificarlo o eliminarlo.
Si bien es cierto que se han eliminado algunas entradas, estas han sido eliminados por el propio autor. Nadie ha interferido.

En cuanto a los comentarios, cualquier administrador puede eliminarlos aunque el artículo al que correspondan no sea propio. Es evidente que todos los administradores tienen el sentido de la equidad y justicia bien dispuesto y no se someten a comentarios ni intrusiones ajenas. Por tanto confiamos plenamente en su buen juicio y no hay restricciones en este aspecto en sus atribuciones.

Si un comentario es eliminado por un administrador es que hace una alusión indebida, es ofensivo o tiene otras consecuencias.

Esperamos que vuestra iniciativa sea una realidad y que la participación aumente día a día.

lunes, 6 de septiembre de 2010

PARQUIN, MANCOMUNIDAD Y PORTERO

PROPIETARIOS SIN PARQUIN PAGAN INJUSTAMENTE.
Pondremos en evidencia una injusticia presente en Segur Park. Uno de vuestros comentarios ha dado pie para aclarar la situación del parquin respecto a la portería. Ese dinero que se escapa al control y se escurre entre los dedos.

Concretemos algunos hechos respecto al servicio de portería.

1.- El empleado de la finca dedica como mínimo una tercera parte del tiempo que trabaja al parquin.

2.- El sueldo, seguridad social, reparaciones, luz... y cualquier otro gasto del servicio de portería lo paga por entero la mancomunidad.

3.- El parquin no paga absolutamente nada del servicio de portería.

4.- Son aproximadamente un 20% los propietarios que no tienen parquin y que pagan mancomunidad.

5.- Hay plazas de parquin cuyos propietarios no viven en la mancomunidad y que por tanto no la pagan. Y sin embargo se benefician de los servicios de portería.

6.- En el gasto mancomunitario, el servicio de portería supone más de un 80% de la cuota.

Se debería solucionar esta injusticia. Esto es un llamamiento a los administradores. Sólo queda que les digan a los que no tienen parquing que deben pagar unas horas extras al portero dedicadas al parquin. O que los propietarios de la mancomunidad se quedan sin los servicios del empleado en plenas vacaciones debido a que estuvo haciendo unos servicios en el parquin.

Posibles soluciones:

1.- Que se llegue a un acuerdo entre parquin y mancomunidad para pagar a partes proporcionales los gastos del servicio de portería y que así no salgan perjudicados los propietarios que no tienen parquin.

2.- Que el portero trabaje en el parquin fuera del horario que dedica a mancomunidad y esta entidad le gratifique de algún modo: Imposible, si cumple el horario que tiene por convenio no puede hacerlo.

3.- Que se contrate a otra persona o entidad para realizar los trabajos del parquin.

¿Quien gestiona todas estas injusticias?. ¿Quién permitió u obligó a que el portero se quedase sin vacaciones cuando le correspondían?. ¿Quién impone a los propietarios que no tienen parquin a pagar un extra?. ¿Podremos contar con una solución en breve?.

viernes, 3 de septiembre de 2010

BIEN POR EL PRESIDENTE DE LA MANCOMUNIDAD

Si clicas sobre la imagen la verás más grande.
Han llegado a nuestras manos unas cuentas muy curiosas sobre las obras realizadas durante el invierno del 2010, causantes de la derrama de los 400€. Aparecen los gastos repartidos por edificios y diferenciados de los de la mancomunidad. Es bien curioso. Felicidades por el desglose al presidente de la mancomunidad.
Os pasamos un resumen de lo que nos parece interpretar en estas cuentas: (siempre a disposición de aclaraciones de los que entienden más que nosotros sobre el tema)

Es evidente a la vista de esta liquidación que lo que deben pagar los propietarios según en que edificio tengan su piso es muy diferente. Se ha calculado con iva incluido.
La mancomunidad, va a partes iguales, unos 90€ cada propietario. El resto del gasto se pagaría según el coeficiente de escritura del piso y dependiendo de los metros cuadarados que tenga una media de:

si es de la escalera A: 95.55€ + 89.85€ mancomunidad
si es de la escalera B: 68.16€ + 89.85€ mancomunidad
si es de las escaleras C o D: 435.47€ + 89.95€ mancomunidad
si es de las escaleras E, F o G: 52.19€ + 89.95€ mancomunidad

La derrama solo era correcta para los propietarios de las escaleras C y D. Dada la diferencia de superficies en metros en la escalera B, hay pisos que pagarán más y otros mucho menos, hemos puesto una media.

Aclaraciones consideradas para el reparto gastos:
1.- Los depósitos freáticos están bajo el bloque de las escaleras C y D, y tienen una bomba que ayuda a eliminar el agua freática que se acumula bajo este edificio. En los otros dos edificios no hay piscinas ni bombas para achicar el agua freática.

2.- El piso del portero según las escrituras es propiedad del edificio de las escaleras C y D. Los gastos de portería los paga la mancomunidad. Este gasto sin embargo es estructural y por tanto pertenece al edificio.

3.- Las tapas de aluminio, hay tres en la mancomunidad, el resto deberían repartirse también por coeficiente para los edificios correspondientes. Pero no tenemos este dato.


¿VOLVERÁN LOS VIEJOS TIEMPOS? Nos referimos a la costumbre de Segur Park de mezclar las obras de los diferentes edificios y pasarlas como mancomunitarias. Parece que por fin estos hechos no se repetirán más. Al menos con el presidente y el administrador actuales de la mancomunidad.

sábado, 28 de agosto de 2010

DERRAMA 400€ = ABUSO

GASTO REAL MANCOMUNIDAD 42€ POR PROPIETARIO: Es la limpieza de los depósitos de agua potable.

Los desagües y arquetas SON PROPIOS DE CADA EDIFICIO, cada uno tiene los suyos, forman parte de él. No es una estructura que pueda confundirse de un edificio a otro debido a que se construyeron en distintos años, las famosas fases.

Cada bloque deberá aprobar la obra y preveer una derrama si fuese necesaria entre los vecinos de dicho edificio. Está claro que es un gasto a pagar por el coeficiente de escritura del registro de la propiedad.

Podemos añadir un segundo gasto como mancomunitario. Las tapas nuevas que se han puesto para que no suban olores, cucarachas... El gasto por este concepto no llega a 48€ iva incluido por propietario.

Si la suma total por propietario no llega a 90€ iva incluido, ¿para qué es la derrama de los 400€ por vecino?.

Esperamos que el administrador o responsables nos lo expliquen en la próxima reunión.

Las obras hechas en los edificios deben ser sufragadas por los mismos, nunca por la mancomunidad: bajantes, empalmes de desagües, rebozado de techos...

viernes, 13 de agosto de 2010

CUANDO EL PORTERO VIVIA EN SEGUR PARK

Nos vamos a quejar... Tenemos derecho, es lamentable lo que está pasando ¿que hace nuestro portero?, ¿que horario lleva?.
En el complejo ni se le ve. Perdón, solo a primera hora de la mañana. No cumple el horario que debe hacer según convenio y que causó el despido del empleado anterior. Recordemos que hubo un pleito que ganaron los propietarios de Segur Park en los TRIBUNALES frente al empleado de la finca y que obligan a este, por el hecho de tener vivienda a un horario que le permita un descanso nocturno de 10 horas. Es decir, debería hacer 14 HORAS DIARIAS, solo 8 de esas horas son de trabajo efectivo, el resto es vigilancia y presencia. La sentencia está a disposición de cualquier propietario en el administrador de fincas. También se puede consultar el convenio en el que queda todo esto especificado. Comprobarlo en este otro artículo.

Cuando realmente el empleado vivía en Segur Park, estaba pendiente de sus vecinos, si alguien alborotaba en horas de descanso en las terrazas o piscina, eran llamados al orden. Si llovía se cerraban las ventanas y puertas. Se controlaba el acceso de extraños a la piscina. Las hierbas no crecían entre las baldosas, destruyendo el sustrato, ni en los límites de las jardineras. La piscina se frotaba a diario. Hoy por hoy, muchos propietarios ya no se bañan en la piscina por el asco que da, hay muchos hongos pegados a las paredes, entre las líneas de gresite. Sin contar lo que nos costará a los propietarios dejarla en ondiciones. Vaciar, limpiar y volver a llenar...

El portero actual simplemente no está en la finca ni las ocho horas de su jornada laboral. "ESTA APAGADO O FUERA DE COBERTURA". Y eso ahora en pleno verano en que todo el mundo lo puede controlar.

Recordemos que entre sus obligaciones está la de asistir a cualquier propietario a subir maletas, abrir puertas ...

En el tema de la limpieza no entraremos, ni antes ni ahora, ¡¡que pena!! Y muchas plantas le dan las gracias al Creador, es la lluvia enviada a lo largo del año la que ha permitido su subsistencia.

Sr. Presidente tome cartas en el asunto y hagamos que nuestro empleado se gane el sueldo que cobra.

Posts relacionados: CONVENIO, HORARIO

martes, 10 de agosto de 2010

REDUCIR CUOTA - NO HAY OBRAS MANCOMUNITARIAS


No se han hecho obras en la mancomunidad.


No se ve ningún cambio en la zona mancomunitaria, no es que nos engañe la vista, es que no se ha hecho nada. No hay obras. Todo está igual, las mismas baldosas, el mismo gresite en la piscina, las mismas duchas que no funcionan, la misma puerta de entrada desde el paseo marítimo...

La única "obra" ha sido un mantenimiento, necesario desde luego, se han limpiado los depósitos de agua, con un coste aproximado de 42€ por propietario.

Hay cosas que llaman la atención, como el cambio de bombas anual, se podría revisar, es inaudito e increible que cada año se deban poner nuevas, es otro de los gastos habituales de la mancomunidad.

Los gastos totales incluyen el sueldo del portero y lo relacionado con él. Los gastos de mantenimiento piscina, extintores, poda anual y pequeños arreglos. Esto no llega ni a los 50.000€ anuales tirando alto, que representa 477€ por propietario y año.

El seguro mancomunitario ha desaparecido de los gastos, ya está incluido en el seguro por escaleras.
El resto de gastos ya no es mancomunitario. El parquing no es mancomunitario, ni los trasteros, ni los balcones...

Sr. Administrador, haga las cuentas mancomunitarias, no incluya nada más. Administre los edificios por separado de la mancomunidad y el parquing. Si se separa bien, ha de sobrar mucho dinero siendo que no se ha hecho nada. Si falta dinero evidentemente se están incluyendo gastos de escaleras en la mancomunidad.

Para conocimiento de todos, los gastos generales de la mancomunidad no llegan a los 60.000€ anuales. Hoy en día estamos pagando según el presupuesto de 90.000€, que podríamos ajustar a los gastos reales y así reducir la cuota trimestral que pagamos. actualmente.

¿Por qué seguimos pagando lo mismo? Con todo el dinero que sobra se podría pasar la ECA ¿no creen ustedes?. Quizá lo más urgente hoy por hoy en la mancomunidad.

domingo, 1 de agosto de 2010

DEFINIMOS SEGUR PARK: TRES EDIFICIOS

Ha llegado Agosto y con él la marabunta de bañistas, y entre ellos muchos de los propietarios de Segur Park. Para esclarecimiento de los últimos hechos volveremos a explicar la composición del complejo urbanístico de Segur Park.
Está formado por tres edificios y una zona mancomunitaria: la zona de la piscina (finca 1020 de Calafell), que se construyó al mismo tiempo que el Edificio I (escaleras A y B).

¿Y el parking? No señores, no, no nos lo hemos dejado, este forma parte del edificio de las escaleras E, F y G, y tiene su coeficiente asignado, el 5% que hace sumar el 100 % a estas tres escaleras, es lo primero que se edificó de ese bloque y sobre él se levantaron las tres escaleras.


Descripción de SEGUR PARK según título constitutivo:

Está construido en tres fases, que se registran como tres edificios INDEPENDIENTES con su correspondiente Escritura de Declaración de Obra Nueva y División en Régimen de Propiedad Horizontal.

1a.- Fase I: Edificio I que incluye las escaleras A y B, sus trasteros y locales: Finca 12018 de Calafell. Es el Bloque I en el cual las dos escaleras tienen separado practicamente todo. Solo quedaría en común la pared medianera. No comparten ni la antena, ni la luz, ni teléfono ascensor, ni seguro... Zona amarilla del mapa.
1b.- Zona mancomunidad: Zona piscina y jardines que la rodean, según nota registral: Finca 12020 de Calafell. Zona Azul del mapa.

2.- Fase II: Edificio de las escaleras C, D y sus trasteros. Es el Bloque II: comprende las escaleras C y D, todos sus trasteros y el piso del portero. No nos confundamos, aunque los gastos referentes al portero sean mancomunitarios. El piso pertenece totalmente a este bloque, es de su propiedad. Por su parte este bloque puede dejar las cosas así o interponer un alquiler a la mancomunidad por el piso del portero. Zona Rosa del mapa.

3.- Fase III: Edificio de las escaleras E, F, G y Parking. Finca 12016 de Calafell. Bloque III que incluye las tres escaleras, así como el parquing y las terrazas del sobrevuelo del mismo.
Las susodichas terrazas no pueden ser cerradas, ni poner impedimento alguno para el transito de personas, pues según consta en la escritura, todos los propietarios, los 105 que poseen un apartamento tienen derecho de paso por estas zonas, sin que obligue a ningun tipo de compensación. Igualmente están incluidos en este bloque los jardines y accesos de la calle Po.
Es la Zona Verde del mapa.

La zona blanca es el edificio del Esplendid, el primero edificado en esta manzana por el mismo constructor que Segur Park, el Sr. Costa, y que nos permite delimitar todo el complejo inmobiliario ideado.

Ver también Que es la Mancomunidad. Imprescindible.

Qué es LA MANCOMUNIDAD DE SEGUR PARK

El complejo urbanístico de Segur Park está compuesto por tres edificios y una zona mancomunitaria, la que llamamos Mancomunidad y de la que hablaremos en este post. Nos ajustaremos en todo momento a lo que dicen las Escrituras y el Registro de la Propiedad.

Adjuntamos una foto que abarca TODA la Mancomunidad. SOLO ES LA PISCINA, la zona de cesped, y las jardineras que la rodean.

Definiremos la Mancomunidad de Segur Park. Es la zona en que somos copropietarios los 105 vecinos de Segur Park que poseemos un apartamento. Quedan excluidos los propietarios de locales, trasteros y plaza de parquing.
Físicamente está definida en las escrituras como la finca 12020 de Calafell, tiene solo 878 metros cuadrados y está rodeada por los tres edificios de Segur Park y el edificio del Splendid.

Como tenemos un empleado de la finca que da servicio a todos por igual, los gastos que provienen de este servicio también son sufragados por lo que llamamos mancomunidad.

No hay edificios, ni balcones, ni bajantes que formen parte de la mancomunidad. Solo los depósitos de agua y las bombas están en esta zona.
Todos los servicios que afectan a los tres bloques y que están situados en esta zona se consideran comunes y se pagan entre todos en base a una cientocincoava parte cada propietario, tal como consta en las escrituras.

Posee su presidente y su administrador, y las reuniones se hacen con los presidentes de las escaleras para que estos puedan consultar con los propietarios y así aprobar o negar una posible obra, mantenimiento... Sería recomendable hacer una junta general como se hace en el parquing. Estamos convencidos de que es más adecuado si se quieren tomar decisiones rápidas. Para tomar cualquier acuerdo, siempre deben votar los propietarios, no perdamos de vista este punto.

Curiosidades a tener en cuenta, en todos los edificios hay elementos que se utilizan como mancomunitarios y muchos de sus gastos son asumidos por las escaleras a que pertenecen. Lo separamos en los tres edificios, Veamos:

a.- Uno de los puntos más discutidos son las terrazas del sobrevuelo del parquing, que en las escrituras no aparecen como zona mancomunitaria, estas zonas pertenecen al bloque de las escaleras E, F y G y todos los propietarios tienen derecho de paso, o así consta en las escrituras.
El parquing es una parte del edificio de las escaleras E, F y G con su coeficiente de participación el él y nada tiene que ver con la mancomunidad.

b.- El piso del portero es exclusivamente propiedad del edificio de las escaleras C y D. La mancomunidad debe pagar los gastos de portería: agua, luz, sueldos... y aportar su coeficiente según la superficie del piso para todos los gastos de esta escalera, como cualquier otro propietario. Pero los gastos de reforma, mejora... son exclusivos de este edificio que es el propietario.

c.- Los trasteros interiores que hay en las escaleras A y B son utilizados para dejar herramientas o el uso necesario mancomunitario, y los gastos de luz o reparación o pintura, son sufragados por estas escaleras.
El contador de luz de la piscina, de las bombas... está situado en la escalera A, lo que conlleva mayor desgaste, además de una mayor problemática a la hora de pasar las revisiones obligatorias (por ejemplo la ECA). También los lavabos de la zona mancomunitaria están ubicados en la entrada de la escalera A.

Con esto ya tenemos más que suficiente, no hace falta añadir a la mancomunidad más estructuras, ni hace falta hacerla más grande, ni incluir más terrenos, o terrazas, o edificios completos.... Vamos a ceñirnos a las Escrituras de Obra.

Mancomunidad Segur Park === Zona piscina + Portero

Más datos al respecto aquí, aquí, aquí, aquí y aquí.

sábado, 31 de julio de 2010

¿POR QUÉ SE ARRIESGA UN PRESIDENTE?

Nos ha llegado la siguiente pregunta al correo y nos parece adecuado reproducirla en el blog, para aclarar situaciones que se puedan producir en Segur Park.
¿Puede un presidente llegar a verse envuelto personalmente en un proceso judicial por actuaciones en el ejercicio de su cargo?
Y la respuesta es que Si , por ejemplo, cuando se exceda en sus atribuciones mandando hacer algo o dando permiso para que otros hagan algo que exija la aprobación previa de la Comunidad, ésta no solo podrá revocar sus decisiones sino demandarle si se negara a hacer frente a los gastos que se pudieran derivar de su ejecución.
Los presidentes toman las decisiones sin contar con el beneplácito de la comunidad.
En esta entrada queremos recordarles que solo las reparaciones de urgencia deben ser resueltas sin que se decida en una junta. Cualquier otra medida de mejora o cambio se debe discutir en la reunión.
A tener en cuenta que primero deben votar los propietarios, tomar los acuerdos pertinentes y posteriormente el presidente y/o administrador están obligados a tomar las medidas necesarias para que dichos acuerdos se hagan efectivos.

Mancomunidad Segur Park es lo mismo que Zona Piscina (y portero): No tiene paredes, ni balcones, ni techos, ni goteras, ni trasteros, ni parquin... No confundir con los edificios o bloques que la rodean.
Señores presidentes, no exijan derramas, ni contraten mantenimientos, ni hagan obras..., deben primero preguntar a sus vecinos y obtener la aprobación de los mismos. Los propietarios queremos y debemos decidir, al fin y al cabo somos los responsables y los que pagamos.
Fte: comunidad de propietarios

domingo, 11 de julio de 2010

EL DIA EN QUE ESPAÑA SE PARA POR UNAS HORAS.

A las 8:30 p.m. el país se para a causa del partido final de la copa del Mundo España- Holanda. Las grandes ciudades han quedado desiertas. Solo la vuelta de fin de semana, apurada, con estrés y nervios para ver ese partido al que ya no llegamos, inmersos en la acostumbrada caravana, agravada por la urgencia de la vuelta en pos de la final.
FORGES SIMPLEMENTE:

Como otras cosas placenteras, nos reflejamos en el genial Forges.

ESPAÑA CAMPEÓN MUNDIAL

Por fin en la prórroga Iniesta consigue encajar el esférico en la red. GOL a favor de España. Felicidades a todos.

Fte:www.elpais.com

viernes, 9 de julio de 2010

OMNIPOTENCIA PRESIDENCIAL Y ADMINISTRATIVA

OMNIPOTENCIA, esa es la palabra que podemos utilizar para representar lo que sucede en Segur Park. Deciden presidentes y administradores, el propietario que dé gracias si le informan. La opinión del propietario carece de valor en Segur Park.
Y lo deciden todo, ¿son OMNIPOTENTES?. Que nadie les lleve la contraria o "será atacado por las fuerzas del cielo".

Los propietarios deberían decidir... y si un propietario no acepta una mejora en la comunidad no está obligado al pago incluso si las características de la mejora hace inevitable que el disidente se beneficie o haga uso de ella.

Según la ley de propiedad Horizontal son los propietarios los que deciden en junta, las acciones a llevar a cabo para mantener la comunidad y las derramas si fuesen necesarias para tal fin.

Recordemos:
Mancomunidad Segur Park === Zona piscina + Portero

Está claro que no tiene paredes, ni techo, ni ventanas, ni goteras, ni trasteros, ni parquin... Los propietarios no queremos pagar como mancomunitario lo que no es. Queremos decidir que se hace con nuestro dinero. En la mancomunidad, un propietario es un voto, total 105.

Sería necesaria una junta de todos los copropietarios de la mancomunidad. Hoy en día el presidente de cada escalera debe llevar a la junta de presidentes de mancomunidad, la decisión de sus vecinos y su obligación será comunicarla y apoyarla. Velando sea respetado el número de votos que representa en función de la cantidad de propietarios de su escalera.

Fte: comunidad de propietarios

miércoles, 7 de julio de 2010

INCREIBLES VACACIONES DEL PORTERO EN JULIO

Para conocimiento de todos los vecinos que en nada hemos influido y a los que ni siquiera se nos ha informado:

Estamos en la Costa Dorada, lugar de veraneo, donde las calles cobran vida y adquieren todo su sentido con la llegada del calor. Los pisos y casas vacíos hasta ahora, abren sus puertas y ventanas. Las playas se llenan de familias y veraneantes. Los comercios hacen su "agosto". Los bares y restaurantes cobran vida. Aparecen por la costa multitud de chiringuitos para dar alegría a las calurosas noches del verano.

Con este panorama, el trabajo de los del lugar se intensifica y no descansan ni los fines de semana. Supermercados, tiendas, bares, incluso los administradores de fincas trabajan con ahinco y dejan las vacaciones para el invierno, época con menos actividad.

Todos menos el portero de Segur Park, el cual se va de vacaciones la primera semana de Julio con el beneplácito presidencial. Todo esto coincidiendo con la ocupación de los apartamentos por sus propietarios en el comienzo de sus vacaciones estivales. Es uno de los momentos en el que el servicio de portería se hace necesario.

Las consecuencias no se han hecho esperar. Se han acumulado las hojas secas de ficus en el suelo en un panorama desolador y otoñal. Hay tantas hojas delante de la piscina que si te caes al suelo QUEDAS SEPULTADO BAJO LA HOJARASCA. Hay suciedad por todas partes.

EL AGUA DE LA PISCINA HA PERDIDO SU TRANSPARENCIA HABITUAL. Todo esto cuando llegan los vecinos a sus apartamentos para disfrutar una nueva aventura estival, repleta de riesgos a la vista de las circunstancias. Con el agua contaminada y sin control, añadimos una mayor afluencia de bañistas.

También hemos asistido al cambio de fiesta semanal del servicio de portería, que ahora, después de 30 años ha pasado a ser el domingo tarde y lunes todo el día.

Encontramos que está fuera de lugar interrumpir el servicio de portería en plena temporada estival. No había sucedido nunca, y si tales vacaciones eran inaplazables debería contratarse un sistema, empresa o sustituto, para mantener en condiciones las instalaciones en fechas tan IMPORTANTES para los propietarios.

Nos han informado que entre las condiciones de contratación del portero se incluyen las vacaciones en invierno y la fiesta semanal en martes tarde y miércoles todo el día. En ningún caso el servicio de portería se debe interrumpir el domingo por la tarde, momento en que muchos vecinos marchan y pueden necesitar sus servicios.
Acabaremos el artículo explicando que también se ha dado de baja el teléfono de portería de toda la vida y se ha sustituido por un móvil. No recordamos haber votado eso tampoco. Quizá hubiese beneficiado más contratar una ADSL simple sobre ese número, con beneficio para el empleado y para la comunidad que tendría todas las llamadas a fijos gratis.

Los cambios no tienen por que ser negativos pero igual sería interesante la opinión de los propietarios, cuando menos para aportar ideas. Que tal la consulta en una reunión, en vez de soluciones unilaterales y sorpresivas para todos. Y de paso INFORMAR.

jueves, 29 de abril de 2010

En memoria de MARITE

En memoria de una persona especial:

María Teresa Royo

Ayer nos dejó nuestra vecina del 4º 3ª de la escalera A. Nos queda su legado, sus recuerdos y la inmensa tristeza porque no está.
............................
Los hombres honrados mueren y nadie se preocupa; Los hombres buenos desaparecen, y nadie entiende que al morir se ven libres de los males y entran en paz. Habían seguido un camino recto y ahora descansan en sus tumbas. ISAIAS 57 Versículo.1,2,3

Lamentamos su irreparable pérdida y hacemos llegar nuestras más sentidas condolencias a sus familiares y amigos.

martes, 20 de abril de 2010

23 ABRIL, día del libro, día de la rosa

Aquí os presentamos este bonito poema completo de Alfredo Cuervo, "QUEDA PROHIBIDO", adjudicado erróneamente en muchas ocasiones a Neruda.
Si clicas sobre la foto lo podrás leer facilmente.

sábado, 17 de abril de 2010

JUNTA MANCOMUNIDAD SEGURPARK CONVOCADA POR B, E, F y G

Se ha convocado a JUNTA MANCOMUNITARIA a todos los presidentes de escaleras. La iniciativa ha salido de las escaleras B, E, F y G.
Tras SOLICITAR la reunión de junta rectora a Fincas Baix Penedés y que estos diesen "la callada" por respuesta, las escaleras han optado por convocarla aprovechado que suman una representación de propietarios superior al 25%.

Por tanto es una convocatoria en ley que no se puede obviar y que se realizará en la Notaría de Calafell el 24 de abril.
Daremos una pincelada a la orden del día:

1.-Examen presupuesto de Durán-Bima S.L.
2.-Seguro multirriesgo comunitario.
3.-Funcionamiento Mancomunidad.
4.-Portería.
5.-Administrador mancomunidad.

Cabe preguntarse si realmente las obras de Durán-Bima S.L. son mancomunitarias. La mancomunidad solo es la zona de la piscina. El tema de saneamiento de los desagües de los edificios, de las bajantes... se debe repercutir por bloques o edificios y repartir entre los propietarios de acuerdo al coeficiente que figura en las escrituras de su edificio.

Igualmente el seguro debe ser repartido por edificios. Las coberturas deberían ser puestas al día. Actualmente el seguro que tenemos es bastante justo en cuanto a riesgos cubiertos, por no decir deficitario. Necesita una revisión a fondo.

El funcionamiento de la mancomunidad será claro en el momento que todo el mundo sepa que es la MANCOMUNIDAD: la zona azul del dibujo, la finca 1020 de Calafell. Ver este otro artículo. No incluye trasteros, ni sobrevuelo parquing, ni tiene paredes, ni tuberías o desagües de edificios... Solo es la piscina y la zona ajardinada que la rodea con una cuota de 105ava parte. Leanse las ESCRITURAS. Cada propietario tiene esto referenciado en la escritura de compraventa de su piso y en el registro de la propiedad.
Cada propietario debería pagar los gastos de su edificio por el coeficiente que aparece en su escritura y la 105ava parte de los gastos de la zona mancomunitaria, tal y como dicen las escrituras de constitución y obra nueva, al igual que todos los demás documentos oficiales: registro, catastro, ayuntamiento...

El tema de la portería del cuarto punto de la orden del día es espinoso. Tenemos antecedentes, por un lado las escaleras A, C y D ya votaron en junta al respecto, con un resultado por unanimidad de que el empleado no debía continuar en el cargo. Por otro lado el empleado ha sido amonestado por escrito, por las otras escaleras al no estar conformes con su actuación. A ver que conclusiones se obtienen en la junta.
En cuanto al quinto punto sobre el administrador de la Mancomunidad veremos que se dilucida en la reunión.

domingo, 11 de abril de 2010

DEMANDA JUDICIAL EN SEGUR PARK, ya van TRES.

Ya son TRES las demandas en Segur Park interpuestas por las escaleras B, E, F y G contra la Mancomunidad.

En cuanto a la primera, el juicio se celebró el día 30 de Marzo y estamos pendientes de la resolución.

La segunda demanda ya está resuelta y condena a costas a las escaleras que la interpusieron: B, E, F y G. Eso significa que los propietarios de estas escaleras ya tienen un gasto adicional que no tienen el resto, deben pagar una pérdida, además del coste de los abogados y procuradores...

La tercera de demanda va referida a la impugnación del acta de la junta de presidentes de Noviembre del 2009.

Hemos considerado necesario dar una pincelada sobre el tema, aunque las reuniones informativas y de conformidad de los vecinos ya se hayan efectuado.
Es primordial la información a los propietarios, responsables en última instancia de esta debacle y pagadores de todos los gastos que conlleva.

lunes, 29 de marzo de 2010

GUERRA MISIVAS ESTATUTOS ADMINISTRADORES

Se ha establecido una guerra de misivas sobre ESTATUTOS Y CUOTAS dirigidas a todos los propietarios por los administradores. Unos explican y otros replican ... Pero ninguno aclara nada.

La información de esas cartas no es correcta. No dicen mentiras pero inducen a pensar cosas erróneas.

Hay una verdad:
Las escaleras B, E, F y G no pagan a la mancomunidad tal como se ha acordado en las últimas juntas, por tanto de momento estos vecinos son MOROSOS, y no tienen derecho a voto. Nos consta que casi la totalidad de propietarios son solidarios y con buen hacer en la sociedad pagando las cuotas que les solicitan sus administradores por tanto es responsabilidad de los presidentes o representantes que deciden.

Hablemos de esos ESTATUTOS del 2005:

1.- Los Estatutos del 2005 incluyen la copia de las escrituras en los que se describen claramente los tres edificios perfectamente separados y delimitados, más la zona común de la piscina o mancomunidad.
2.- Por otro lado los coeficientes que aparecen, no se han aplicado nunca, además de ser inventados, si más no, no hemos encontrado ninguna correspondencia en ninguna escritura, ni documento registral ni de ningún otro tipo. No hay una sola liquidación, en los más de treinta años en que vivimos en Segur Park, en que se hayan aplicado esos coeficientes exactamente como están en los estatutos. (A no ser que lo sea la última de Fincas Tomás, preparada ya para la demanda).

Encontramos que es nuestra obligación poner en entredicho que se aprobaran por unanimidad, dada la cantidad de personas que no están de acuerdo con esas cifras. Hace pensar que se llevó a engaño a los votantes en su momento. Se propuso la separación de los gastos por edificios y los propietarios pensaban que votaban tal cosa. Resulta que lo que había escrito era diferente. ¡¡¡Lo de siempre!!! no leemos la letra pequeña de los documentos. Escuchamos una cosa y votamos otra. Pero tampoco esperas que tus vecinos te "engañen".

Hay dos hechos no discutibles por estar plasmados en todos los documentos, incluídos los susodichos estatutos del 2005, además de estar en otra documentación como escrituras, registro de la propiedad...:

1.- En Segur Park hay tres edificios perfectamente delimitados, y una zona mancomunitaria:

Edificio o bloque I : Escaleras A, B, trasteros y locales comerciales. 100% coeficientes.
Edificio o bloque II : Escaleras C, D y trasteros. (incluye casa portero). 100% coeficientes.
Edificio o bloque III : Escaleras E, F, G, parquing y terrazas sobrevuelo parquing. 100% coeficientes.
Zona Piscina (zona mancomunada a los tres edificios).

2.- Cada edificio tiene una suma de sus coeficientes del 100%, por tanto es independiente del resto. Los gastos del edificio se repartirán según su composición entre los pisos, locales, trasteros y/o parquing según el coeficiente asignado en la escritura.
Los gastos de la zona mancomunitaria: la piscina y el portero, se deben repartir a partes iguales entre todos los propietarios de un piso, la cientocincoava parte (105). Eso es lo que pone en las escrituras (quedan excluidos, propietarios de trasteros, parquing o locales).

A partir de aquí, entendemos que debe hacerse lo que dicen las escrituras: cada propietario debe pagar los gastos de su edificio y/o escalera por coeficiente de la escritura de su piso y la 105ava parte de los gastos de la piscina (Zona Mancomunitaria). Además la cuota de su trastero que deberá cobrar el edificio al que pertenezca dicho trastero y si posee, la de su parcela de parquing.
Si se han puesto otros datos diferentes de la 105ava parte y/o coeficientes en los Estatutos u otra documentación para diferenciar pagos de mancomunidad, será para beneficiar a unos en detrimento de otros...
Para más información en este otro artículo.

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