COMUNIDAD SÍ - MEZCLAR CUENTAS NO!!!

Una idea encomiable la que nos propone Perroverde, de una única comunidad vecinal en Segur Park.  Estaría bien incluir también el Splendid y los bloques contiguos hasta reunir a toda la manzana. Podríamos hacer una subdivisión en Segur de Calafell, una comunidad vecinal basada en la proximidad y la historia, con identidad propia dentro del pueblo.
La comunidad vecinal, aparece cuando todos los vecinos se unen y colaboran para ayudarse y protegerse mutuamente. De ese modo pueden organizar diversas actividades, reducir la delincuencia, y mantener un ambiente tranquilo y seguro.

Lo que no tiene sentido es mezclar las cuentas.  Eso sería volver a lo que ya hemos vivido, que unos cuantos se aprovechasen del resto.

Para una buena convivencia, cada uno que pague lo suyo, o lo que es lo mismo, CUENTAS SEPARADAS.  Las fiestas todos juntos, pero los números todos separados. 

En cuanto a las cuentas, sigamos con lo que pone en las escrituras y registro de la propiedad:  Cada uno de nosotros debe pagar según lo que se compró, es decir, lo que pone en nuestra nota registral y escritura de compra.

Cada edificio de escaleras lo suyo.  Los que tengan parquin que paguen los gastos que conlleve el mismo y los correspondientes al 5% del edificio al que pertenece el parquin (La fase o edificio E, F y G, incluye el parquin y las terrazas techo del mismo o como se las denomina normalmente, sobrevuelo del parquin).
Los que no poseen plaza, no tienen por qué pagar ningún gasto del parquin. 
Los trasteros y/o  locales pertenecen a un edificio concreto, por tanto tienen los gastos correspondientes al edificio en que se ubican.
 
Y la piscina entre todos, a 105ava parte como detallan nuestras escrituras de propiedad.

La ley de propiedad horizontal no dice nada de cuotas de participación debido a que lo habitual, es que coincidan con lo que está escriturado como coeficiente respecto al edificio de construcción. 

Ya sabemos que en Segur Park hay tres edificios, cada uno con su suma de coeficientes del 100%, por tanto independientes.  Y una piscina, escriturada y registrada como una entidad con 105 copropietarios, finca 1020, es lo que llamamos Mancomunidad.

A partir de aquí podemos hacer una comunidad o las que ustedes quieran.

Pero no me hagan pagar las obras de mi vecino, por favor...

Ver la descripción de SEGURPARK o bien la de MANCOMUNIDAD o piscina.

De todo lo expuesto cada uno de nosotros tenemos papeles oficiales a nuestro alcance que lo demuestran, tales como las escrituras de compra o notas registrales, sin necesidad de jueces, juicios, ni otros mecanismos complejos y costosos.

HISTORIA del 2010 - IRREGULARIDADES

Si las CUENTAS NO están APROBADAS EN JUNTA,   NO PUEDEN COBRAR LAS CUOTAS. 

No se han convocado las JUNTAS anuales obligatorias ni en la MANCOMUNIDAD, ni en la escalera A.

Historia del 2010: (otro año de irregularidades)

1.- En el Edificio I que comprende las escaleras A y B, hay grandes diferencias entre un presidente y otro:  La escalera A no ha hecho la reunión anual obligatoria.  En el 2010 no hubo reunión.  No se han aprobado cuentas ni presupuestos anuales, ni tampoco renovado cargos.

La escalera B,  hicieron la reunión en verano y renovaron cargos, aprobando sus cuentas particulares, pues todavía deben dinero a la mancomunidad y resto escaleras.  También aprueban las derramas necesarias para hacer efectivos unos arreglos en su escalera. 

2.-  En el Edificio II que comprende las escaleras C y D, parece ser que la escalera C  hizo la reunión en verano, renovaron cargos, pero la aprobación de cuentas del año y presupuestos para el próximo ejercicio fue confusa.  

 La escalera D la hizo en noviembre y renovó cargos aprobando las cuentas anuales de su escalera desglosadas y las de la MANCOMUNIDAD   "A  ESCONDIDAS" (no estaban desglosadas y los vecinos las aprobaron sin enterarse de que lo hacían).

3.- El Edificio III que comprende las escaleras, E, F, G y Parquin, hicieron las reuniones en verano, como debe ser.  Renovaron cargos y aprobaron sus cuentas y presupuestos anuales, con las derramas oportunas para los arreglos de cada escalera: también de manera particular, pues las tres deben dinero a la mancomunidad y resto de escaleras.

El parquin, hizo la reunión, renovó cargos y aprobó las cuentas y presupuestos para el ejercicio actual.

CONCLUSIÓN:  TODOS menos la escalera A han hecho la reunión anual obligatoria en el 2010.

La escalera A NO CUMPLE CON LA LEY. 

¿Qué sucede con la escalera A?  Los propietarios de esta escalera no pueden, ni deben, pagar NINGUNA CUOTA a partir de Agosto, si previamente no se aprueban las cuentas anuales anteriores y la PREVISIÓN DE GASTOS en junta general ordinaria anual obligatoria.  Esta escalera todavía tiene que aprobar la famosa derrama de los 400€ en junta de propietarios.

Que sepamos, tampoco se ha hecho la junta general ordinaria anual  y obligatoria de la MANCOMUNIDAD para renovar cargos y aprobar cuentas.

Sr. Administrador y señores presidentes de la escalera A y Mancomunidad.  Por respeto a sus vecinos, al menos CONVOQUEN LAS REUNIONES.

PERRO VERDE

Nos parece muy ilustrativo y valioso el artículo que uno de nuestros vecinos nos ha hecho llegar.
Se lo agradecemos y lo compartimos aquí para mejor aprovechamiento por todos los lectores de este blog.

Os recomendamos encarecidamente su lectura y os lo reproducimos a continuación:

"PACTO DE CONCORDIA
En el origen de muchos males está la ignorancia, la confusión de ideas y (que nadie se me enfade) la falta de educación en normas de convivencia, entre las que destaca la prudencia y sobre todo la moderación a la hora de emitir opiniones sobre los demás, muchas veces más basadas en prejuicios y rumores que en realidades.

Os digo esto porque de un tiempo a esta parte he asistido atónito a una guerra sin cuartel entre varias facciones de “esta nuestra comunidad” o mancomunidad o como queráis llamarla (para mí simplemente un lugar fantástico de vacaciones con vecinos muy majos), de las que tengo conocimiento sólo por comentarios de pasillo, actas de junta que no alcanzo a comprender y por lo que he podido leer y ver en el blog de la comunidad, y en las que me he negado a tomar parte seguramente por pereza o incomodidad pero sobre todo por pura vergüenza ajena en algunos momentos, aunque ciertamente me toque (como a los demás), sufrir las consecuencias de los que, como la mayoría, simplemente queremos ir unos días a la playa y convivir educadamente con nuestros vecinos y amigos.

Una comunidad de propietarios es, por así decirlo, un submundo donde nos encontramos, de forma reducida, un reflejo de nuestra sociedad. En ella conviven personas con distintas ideas políticas, religiones, economías domésticas, discapacidades, etc. y poner de acuerdo a una Comunidad de propietarios es tarea bien difícil, y buena muestra de ello es esta comunidad, y si no lo paramos de alguna manera será una fuente inagotable de conflictos judiciales y, lo que más me inquieta, también personales que hacen que muchos propietarios se planteen salir de la vida en comunidad.

Por ello hay que poner especial empeño en interpretar bien las leyes y posibles acuerdos que rigen la comunidad, para aclarar conceptos y que una discusión meramente jurídica no se traslade al terreno personal … vamos a ver si lo conseguimos !!!

No tengo formación jurídica pero he tratado de informarme y por lo visto en las actas y en el blog y los comentarios de algunos de mis vecinos, creo que todos o algunos de los que sostienen criterios diversos (incluidos los administradores de fincas, manda huevos!!!) tienen o tenéis una importante confusión de ideas en relación a lo que son y representan por una parte las cuotas o coeficientes “de propiedad” y por otra parte las cuotas o coeficientes “de participación” en los gastos comunes, que no son lo mismo porque responden a realidades distintas y regulan cosas distintas. A mí me ha costado entenderlo también así que espero que os ilustre mi explicación “pedestre”, que resume un largo camino desde la ignorancia a la sabiduría gracias a la inestimable colaboración de varios de mis amigos que sí conocen las leyes (y su paciencia conmigo).

La verdad es que empecé a informarme a la vuelta de vacaciones y a escribir este texto para todos vosotros con la intención de poner mi granito de arena “por la paz”; otras obligaciones me han impedido terminarlo hasta ahora, pero como nunca es tarde si la dicha es buena, espero que sirva de algo y cuando vuelva el verano que viene el tema esté por lo menos en vías de solución.


Antes de entrar en leyes, que es ciertamente aburrido, os diré que lo que me motiva realmente a escribiros, es poder iniciar un camino que conduzca a un pacto de concordia entre los enfrentados por las cuestiones que sean.

¿Qué hay alguien que es un ignorante en leyes y ha actuado erróneamente creyendo que actuaba bien? … pues hay que perdonar su ignorancia, que es una clase de ceguera, porque si un ciego se choca contigo ¿no vas a perdonarle? ¿Qué hay alguien que quiere regularlo todo según su criterio sin atender a la opinión de los demás y ha actuado erróneamente creyendo que sólo hay una verdad y ésa es la suya ? … pues también hay que perdonar sus limitaciones (no hay más ciego que el que no quiere ver) … y sobre todo hay que hacer comprender a todos que la perfección no existe, que para gustos los colores, que no se vive de un solo criterio, ni de una costumbre, que hay que aceptar criterios mejor informados, y que las cosas se pueden revisar para adecuarlas a la realidad actual, a la justicia, a la equidad … eso sí, siempre hablando y sometiendo el criterio a la voluntad de la mayoría, con respeto a la ley y con un mínimo de educación.


¿Qué los criterios son tan opuestos que sólo un experto puede resolverlo? Pues se tiene la humildad suficiente para contratar al experto o expertos que hagan falta para que nos ilustren y se pueda evitar tener que ir a los tribunales a que lo aclaren (como lamentablemente hemos visto que ha sucedido).


Llegados a estos extremos quizá lo mejor sea esperar a ver qué dicen los jueces, pero a partir de ahí, de que se aclaren las cosas “jurídicas” hay que intentar construir todo lo destruido en materia de convivencia, para lo que os propongo a todos los bandos, e incluyo a los que hemos asistido como espectadores, un ejercicio de autocrítica … todos nos equivocamos, quizá los que no hemos participado en la batalla más que ninguno, pero hay un tiempo para pelear y otro para perdonarse y vivir en paz, y creo que llega el momento de intentar reconstruir la convivencia pacífica para no convertir la discordia en algo que perdure en el tiempo, os animo a ello.


Entiendo que, disputas legales aparte, puedan haber surgido en la pelea cuestiones personales que van más allá de una disputa por cuestiones de poder o de dinero (supongo que el dinero es el origen último de todo lo que ha sucedido, no?), y que seguramente hay personas que deberían disculparse sinceramente con otras por haber traspasado los límites de cualquier discordia (he visto las fotos en el blog del coche de la presidenta: vaya selva !!!!), todos nos podemos haber equivocado, quizá algunos en mayor medida que otros, pero también deben pensar los actores de uno y otro bando (o todos los que haya), que la gran mayoría pide y quiere, pedimos y queremos, concordia entre todos los vecinos, que se pueda gobernar la comunidad como tantas otras “con un poquito de por favor” y en base a unas normas que se ajusten a la ley y al sentido común.


Entrando ya en el tema jurídico, como os digo no es lo mío, así que espero que entendáis que transcribo palabras de abogados que me lo han explicado lo más llanamente que han podido, allá va:


1.- Interpretación de las leyes.

En cuestión de leyes hay conceptos con varios significados e interpretaciones que difieren mucho unas de las otras, incluso entre abogados, jueces y administradores de fincas, por lo que los que no poseemos esa formación tenemos más dificultades aún.


Y si los abogados, jueces, etc. tienen varias formas de explicar o aplicar el significado de esos términos con varios significados distintos, entre los que desconocemos las leyes normalmente los entendemos como sinónimos, y me refiero a los coeficientes de propiedad y a las cuotas de participación, que al parecer es parte importante del conflicto.
Por eso, antes de continuar ha de quedar claro mi más profundo respeto por todos aquellos que tienen o puedan tener un criterio distinto, porque si todos pensáramos lo mismo no habría discusiones.


2.- ¿Coeficientes y/o cuotas?


La Comunidad en régimen de propiedad horizontal se basa en dos premisas, la titularidad privativa o privada de cada una de las diversas entidades de las que se compone (cada uno es propietario exclusivo de su piso o local) y, a la vez, la existencia de una copropiedad sobre elementos comunes. ¿Cómo se determina la propiedad de esos elementos comunes? ¿por qué y para qué hay que hacerlo? ¿Cómo se pagan los gastos comunes?

Esas preguntas tienen dos respuestas muy distintas: los coeficientes de propiedad (que sólo miden la “propiedad” sobre lo común) y las cuotas de participación que establecen cómo se reparten los gastos (y los derechos o beneficios) de los elementos comunes.


Pero la gente suele identificar ambos, los llamados “Coeficientes de Propiedad” de cada piso, edificio, etc., con las “Cuotas de Participación” de los respectivos pisos, edificios, etc., en el mantenimiento de los elementos comunes, y se refiere a unos cuando quiera hablar de los otros y viceversa, aunque no es extraño que sea así porque incluso profesionales del derecho entienden erróneamente que son lo mismo.

Para explicarlo, además de la imprescindible teoría (lo siento, es necesario, y si yo he podido vosotros también), daremos ejemplos reales que se dan en Comunidades de propietarios donde, de forma evidente, se justifica esa diferencia y los daños que puede causar su confusión.


Los “Coeficientes de Propiedad” vienen fijados en lo que se llama el “Título Constitutivo del Edificio” que es una escritura de “división en propiedad horizontal”, que hay que entender que se hicieron correctamente en su día (salvo que se pruebe otra cosa), y que están fijados con arreglo a la realidad física y arquitectónica del edificio, en proporción a cada elemento (piso, local, etc.) respecto a todo el edificio (por eso todos juntos suman 100%), y teniendo en cuenta criterios objetivos puramente arquitectónicos.


Por ejemplo, si a un local comercial se le da un 25% de coeficiente de propiedad sobre el 100% de todo el edificio su “Coeficiente de Propiedad” será el 25%. En ningún caso la Junta de propietarios puede modificar este 25% de “Coeficiente de Propiedad”, porque es un valor absoluto e inalterable.

Por el contrario, las “cuotas de participación” responden a la parte que debe abonar cada copropietario para pagar los gastos de mantenimiento del edificio o inmueble, y a los derechos y beneficios de los que puede disfrutar, y responden principalmente al uso que se prevé que puedan hacer los copropietarios de los elementos comunes y a criterios de reparto de gastos.


Siguiendo con el ejemplo anterior, (local con 25% de coeficiente de propiedad), la Junta de propietarios sí puede disponer que la “Cuota de Participación” a la Comunidad de propietarios de ese Local sea sólo de un 10% ¿por qué? Porque en justicia se entiende que el propietario del Local no hará uso de la mayoría de los servicios y elementos comunes (escalera, ascensor, terrazas, piscinas, etc.), y eso es posible porque la “Cuota de Participación” significa cuánto ha de contribuir cada copropietario a los gastos de sostenimiento de la finca o inmueble en su conjunto y qué derechos tiene, y la comunidad puede variarla atendiendo a las circunstancias de cada momento y respetando los requisitos legales.

Siguiendo ese ejemplo, el local sólo pagará el 10% pero no tiene derechos que sí tienen los otros copropietarios (uso de escalera, ascensor, etc.), por lo que ese 10% es el porcentaje de su participación en los gastos pero también de sus derechos de uso.


3.- ¿Por qué esa diferencia?
Las leyes dan “normas generales” porque no pueden regular todas las situaciones que se pueden dar en una Comunidad de propietarios, y como la problemática puede ser tan extensa y variada, la propia ley permite a los vecinos (copropietarios) tomar sus decisiones en lo que afecte a su propiedad “común”, pero sin alterar la propiedad de cada uno.

Por ello, a lo largo de la vida de una Comunidad de propietarios, las normas de la comunidad y, entre ellas, las “cuotas de participación” (que responden a criterios de reparto de gastos) se podrán cambiar tantas veces como se desee, siempre que se cumplan los requisitos mínimos de mayorías, etc., pero no así los “coeficientes de propiedad” que responden a una realidad “física” que no puede alterarse porque es un porcentaje de “propiedad” prefijado.


Siguiendo con el mismo ejemplo anterior, ese acuerdo de la comunidad sobre las “cuotas de participación” (10%), no altera el hecho de que el propietario del local sigue teniendo un 25% de propiedad del edificio, aunque sólo pague el 10% de los gastos, por lo que llegado el caso de que se hiciera un derribo del edificio y se vendiera el solar cobraría el 25% del precio (pues esa es su parte en la “propiedad”).


Quizá, este sea el principal argumento diferenciador aunque existen muchos otros ejemplos que iremos viendo y que nos llevan a la conclusión de que es imposible modificar los “Coeficientes de Propiedad” por mucha voluntad que tengan los copropietarios de cambiarlos.


Y esa distinción es muy importante porque hay mucha gente que, por ignorancia, dice que “yo pagaré según la Ley”, creyendo que la ley establece como sistema de contribución a gastos comunes los Coeficientes de Propiedad, pero no es así por la sencilla razón de que las leyes de propiedad horizontal no regulan (ni siquiera mencionan) los Coeficientes de Propiedad y sólo regulan las cuotas de participación en los gastos (y en los beneficios, que muchas veces se olvidan).


4.- ¿Y para votar cómo lo hacemos si hay dos “coeficientes”?


Como la votación de la comunidad tiene que ver con los gastos del inmueble y su reparto entre los copropietarios, lo lógico y así lo prevé la ley es que cada copropietario pueda votar con el mismo porcentaje con el que contribuirá a pagarlos, y que, por tanto, la mayoría de los que tengan que pagar los gastos (mayoría de cuotas de participación) es la que tiene que decidir sobre dichos gastos.


Siguiendo con el mismo ejemplo, es lógico que el propietario de ese local que tiene un 25% de propiedad pero sólo paga un 10% de los gastos del edificio, sólo pueda votar con ese 10% cuando la comunidad debate sobre los presupuestos y/o gastos, derramas, etc., porque es ese valor (el 10%) al que tendrá que hacer frente.


Se podría dar el caso, por ejemplo, de que un propietario con un coeficiente de propiedad muy superior a su cuota de participación intente hacer valer el primero en la votación para romper la mayoría necesaria.


Siguiendo con el mismo ejemplo, quizá al propietario del Local (25% propiedad, 10% participación) no le interesa que la comunidad alquile determinado espacio común e intente hacer valer su Coeficiente de Propiedad (25%), para así “romper” el quórum necesario para dicho acuerdo.


Todo el mundo puede entender que no es justo ni legal que el propietario de nuestro ejemplo pretenda pagar el 10% de los gastos y votar con el 25% del coeficiente de propiedad cuando asiste a las Juntas.


Si no logramos esclarecer esta cuestión, seguiremos teniendo problemas en el futuro y la respuesta es terminante: hay que tener en cuenta únicamente las Cuotas de Participación efectivamente establecidas para la fijación del quórum de asistencia y votación a las juntas y en ningún caso los Coeficientes de Propiedad.


5.- ¿Por qué porcentajes distintos en cada piso o edificio?


La ley, cuando regula las cuotas de participación dice que son una participación en las cargas (gastos) y beneficios (derechos), y que para su fijación (CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, no coeficientes de propiedad) se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el “uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”, siendo esto último un criterio evidentemente subjetivo que tiene relación con los gastos pero también con los “beneficios” de unos copropietarios respecto a otros.


Hay ejemplos evidentes: ¿Cómo se va incluir en las Cuotas de Participación de un Local comercial los gastos de piscina, ascensores, limpieza de escalera, etc, si jamás lo van a utilizar? Pero hay otros que son más difíciles de establecer con criterios de justicia y equidad.


Por eso la ley sólo fija “criterios” que deben seguirse pero deja absoluta libertad para su fijación porque las circunstancias de cada edificio pueden ser muy distintas y cambiar con el tiempo, no siendo la superficie útil el único criterio sino que existen otros factores.


Por poner un ejemplo fácil: si un piso o local tiene cien metros y en la finca existen diez, siendo todos iguales, nos daría un total de mil metros, por lo que a cada uno le correspondería una cuota de participación del 10%. Esta regla sería sencilla pero no justa, porque hay que contar con que unos pisos serán exteriores y otros interiores, y que quizá no hagan el mismo uso de los servicios y elementos comunes (por ejemplo en los bajos hay dos locales comerciales), de tal forma que esos otros parámetros (situación, valoración, uso previsible de servicios) modifican la regla matemática de superficie para adecuarla a criterios de justicia (quien tiene más beneficios paga más: el exterior paga más que el interior, etc.).


Siguiendo con ese ejemplo, si a los pisos interiores les reducimos un 20%, tendríamos que los cinco interiores pagarían un 8% cada uno, y los exteriores un 12% cada uno, reparto que es más justo.


En el caso de locales la diferencia parece mucho más evidente, pues la fachada o calle principal es extraordinariamente mejor para el comercio, que la lateral y desde luego que la parte posterior, lo que justifica que tengan también diferentes cuotas de participación.


6.- ¿Quién decide los coeficientes y cuotas de participación?


Los Coeficientes de Propiedad son indiscutibles y necesarios en la escritura de Declaración de Obra Nueva y división en propiedad horizontal, y es sumamente complicado fijar la parte de copropiedad de cada uno de los inmuebles (pisos y locales) en elementos comunes, puesto que elemento común es la cubierta del edificio, fachada, bajantes, patios de uso privativos, ascensores, accesos, terrazas, piscinas, etc. etc. En la práctica, esta labor se suele hacer desde la Notaría.


También en la práctica, el resultado de las Cuotas de Participación (que también deben reflejarse en la escritura y seguramente éste es el motivo de confusión) se aleja de la realidad del edificio y los usos que se hacen del mismo, lo que crea la dificultad de tener que volver a calcularlas, y lo normal es que sea la Junta de propietarios la que fije la Cuota de Participación en su primera reunión, zanjando de esta manera el eterno problema de forma sencilla y barata para los propietarios.


Creo que va quedando claro que los Coeficientes de Propiedad les vienen impuestos a los propietarios por cuestiones ajenas a la Comunidad (motivo por el cual, no los menciona la ley, al quedar fuera de su regulación y no pueden modificarse) y, las Cuotas de Participación son algo distinto y existe libertad de pactos de los propietarios dentro de los criterios legales.


7.- ¿La cuota de participación es siempre la misma para todos los gastos?


No tiene porqué ser una sola cuota, y en la práctica de muchas comunidades se fijan distintos sistemas de Cuotas de Participación dependiendo del gasto generado y del servicio o “beneficio” en cuestión. Por ejemplo se puede establecer para los gastos “ordinarios” (luz, etc.) una primera Cuota de Participación basada en los metros útiles, y otra segunda cuota de participación lineal (de forma igualitaria) para determinados gastos.


Por ejemplo, se puede hacer lineal (mismo porcentaje por propietario) para pagar los honorarios del administrador porque benefician por igual a todos, o incluso cambiar las cuotas de forma “puntual” para un gasto extraordinario como puede ser la instalación de un ascensor para que no lo paguen (cero) determinados propietarios como los pisos bajos y locales.


Todos esos cambios y diferentes cuotas no alteran los coeficientes de propiedad, lo cual es un argumento más a favor de su distinción de las cuotas de participación (los locales no dejan de ser propietarios por el hecho de que paguen el 0% del ascensor !!!).


Siguiendo el mismo ejemplo, en la comunidad a la que pertenece el Local comercial con 25% de coeficiente de propiedad y 10% de cuota de participación en gastos generales, se establecen tres tipos de cuotas, una que corresponde al seguro del inmueble (que como responde a la propiedad en caso de siniestro es lógico que se pague por ese porcentaje), una segunda para gastos generales y una tercera para el ascensor. Es lógico que en la primera el local pague el 25%, en la segunda el 10% y en la tercera el 0% ¿no?


El hecho de que la cuota o cuotas de participación sean distintas al coeficiente de propiedad nunca modifica éste, porque el propietario sigue teniendo siempre el 25% de propiedad.


Para aclararlo un poco más: si mantuviéramos las cuotas de participación en los mismos importes que los coeficientes de la propiedad, quedarían gastos por pagar ¿no?


En el mismo ejemplo, si aplicamos todos los gastos en función del coeficiente de propiedad pero el local no paga nada del ascensor, los demás propietarios pagarían (según su coeficiente de propiedad) sólo un 75% del gasto, pero ¿quién paga la diferencia? … la respuesta es simple, el gasto debe distribuirse entre los copropietarios en función de otro porcentaje: su cuota de participación en cada tipo de gasto.


8.- Complicaciones adicionales: la famosa zona comunitaria por 105 partes.


Como bien se explica en el blog, la comunidad se construyó en tres fases, por lo que hay tres “edificios” (el primero que comprende las escaleras a+b, el segundo las escaleras c+d y el tercero las escaleras e+f+g+parking), y una zona comunitaria que no está dividida en propiedad horizontal sino que es de hecho un solar propiedad de cada uno de los 105 copropietarios (en realidad son 104 porque hay uno que es la vivienda del portero) y que une a todos los edificios entre sí.


Por eso cada “edificio” es jurídicamente una comunidad independiente de las demás aunque de hecho haya funcionado siempre como un “todo” (por eso entiendo que es positivo que los estatutos, los actuales o los que se hagan, mantengan la gestión separada de cada “escalera” y se facilite el gobierno de la comunidad reuniéndose sólo sus presidentes: se entienden mejor siete que setecientos, no? O al menos debería ser así).


El “lío” proviene de entender que esa zona comunitaria no tiene nada que ver con los edificios y está completamente separada de los mismos, cuando en la realidad no es así y pertenece, de hecho, a todos los copropietarios (legalmente en 104 partes porque cada parte a su vez incluye una 105/ava parte de la vivienda del portero).


Lo que ocurre es que, en su día, cuando se finalizó la construcción de todos los bloques, piscina, parking, etc., en lugar de hacer lo correcto y lo que tenía que hacerse, que era agrupar todos los edificios en una sola comunidad y reasignar coeficientes y cuotas de participación, se optó por la solución “barata” para evitar nuevos gastos, y los copropietarios decidieron distribuir mediante un acuerdo entre ellos las cuotas de participación en la zona común en función de determinados porcentajes “por edificios”, y optaron por la solución fácil (y entiendo que justa): asignar a cada uno de los tres bloques (que ya tenían sus propios coeficientes y cuotas de participación), un reparto proporcional de cuotas de participación en la zona comunitaria “por edificio” en función del número de “entidades” (apartamentos+locales), es decir, un coeficiente en principio “lineal” y no por superficie de los pisos, estableciéndose asimismo que el edificio interior (E+F+G) tuviera menor participación que los otros dos en los gastos de la zona comunitaria, lo que responde según hemos visto ampliamente a los criterios que establece la ley (si no es lo mismo un piso interior que uno exterior, tampoco es lo mismo un edificio interior que otro exterior, hasta ahí supongo que todos de acuerdo).


Asimismo, como complicación añadida, los trasteros están sólo en el primer y segundo edificio, y tienen coeficientes distintos en cada edificio, lo cual es lógico en cada edificio en función de la total superficie del edificio pero no es lógico en cuanto a los gastos de la zona comunitaria porque a esos efectos todos los trasteros deben ser iguales entre sí.


Nuestros “fundadores” de la comunidad lo que hicieron fue lo siguiente (redondeo algunos decimales para no perderos pero tanto la mecánica como el resultado es correcto):


a) Sumaron los coeficientes de los trasteros entre sí (5,96%) y lo dividieron entre tres, porque los trasteros son tres “entidades” independientes (una en el primer edificio y otras dos en el segundo edificio), por lo que hay que restar un 1.98% a la totalidad de la “mancomunidad” de propietarios para establecer las cuotas de participación por apartamentos en la zona común (a las que una vez distribuidas por apartamentos luego se sumarán las de los trasteros en cada edificio para llegar a 100).


b) Luego tomaron ese 98,02% para distribuirlo “linealmente” por número de apartamentos y locales (no por superficie) entre los 108 apartamentos y locales (104 y 4), pero previamente redujeron el tercer edificio en un 20% menos por ser interior, y les salieron los siguientes porcentajes por edificio:


Primer edificio: Tiene 40 entidades (36 apartamentos y cuatro locales).


Segundo edificio: Tiene 28 entidades (28 apartamentos).


Tercer edificio: Tiene 40 entidades, menos 20%, son 32 entidades.


c) Aplicaron esos porcentajes (40%, 28% y 32%) sobre el 98,02% de la zona común (exceptuando trasteros que completan el 100%), y luego a cada edificio que tiene trasteros le sumaron el porcentaje correspondiente (0,66% un trastero y 1,22% dos trasteros).


d) El resultado es matemáticamente el que supongo que ya todos conocéis, que el edificio primero contribuye con un 39,91%, el edificio segundo con un 28,84% y el tercer edificio con un 31,25%.


Esos son los porcentajes que se vienen aplicando durante años (multiplicados en cada edificio por sus respectivas cuotas de participación en el edificio). ¿No es lógico y sencillo?


Podrá discutirse o no pero esa ha sido la realidad del reparto de gastos durante años, y ese criterio lo que no ha cambiado nunca ni cambiará jamás es otra realidad distinta, la de la “propiedad”, ya que los copropietarios, todos y cada uno de ellos es “jurídicamente” propietario del 100% de su piso, del x% de los elementos comunes de su “edificio”, y de una 104/ava parte indivisa del solar en el que está la zona comunitaria.


Esa es la realidad, y los conceptos que nos han confundido a todos.


9.- Conclusiones.


a) los coeficientes de propiedad sólo nos dicen qué parte de la propiedad común es de cada uno, y sólo los necesitaremos para vender el solar cuando se derribe el edificio (cada edificio tiene los suyos y todos la 105/ava parte indivisa de la zona-piscina).


b) Las cuotas de participación son las que nos dicen qué cargas (gastos) debemos soportar y qué derechos (entre ellos el de voto) tenemos en cada escalera, edificio y zona-piscina de la comunidad.


c) La superficie es sólo uno de los criterios para establecer las cuotas de participación, pero hay otros.


d) Las cuotas de participación pueden cambiarse por las mayorías legales, pero los coeficientes de propiedad nunca salvo modificación física (nueva construcción o derribo) o jurídica de cada edificio (agrupación de edificios).


e) Las actuales “cuotas de participación” en la zona comunitaria se establecieron hace más de 30 años por acuerdo de los entonces propietarios y parecen tener lógica y sujetarse a los criterios legales, pero también pueden modificarse por las mayorías legales.


Ambos conceptos en teoría deberían venir fijados en el “Título Constitutivo”, que nuestros “fundadores” no modificaron agrupando las fincas por el coste de escrituras, impuestos, etc. y supongo si esto hubiera ocurrido en la práctica simplemente no habría habido malentendido alguno.


Con esto espero ayudar a poner fin a la continua controversia de los que pretenden, por ignorancia, ver en los Coeficientes de Propiedad el único “modo” de fijar la Cuota de Participación de cada propietario, así como de los que creen que las cuotas de participación no pueden modificarse (porque las asimilan a coeficientes de propiedad).


Al parecer los dos bandos se equivocan en la forma y coinciden en el fondo, que es buscar la justicia material y que cada uno pague lo que le toca, aunque cada uno entiende “lo que le toca” de forma diversa, por lo que sería un buen principio desterrar de la comunidad dos frases, la de “yo pagaré según la ley” (pretendiendo decir que “yo pagaré según mi Coeficiente de Propiedad”) y la frase “los coeficientes sólo pueden modificarse por unanimidad” (pensando en los de propiedad que en realidad no pueden modificarse), y sustituir ambas por otras dos “yo pagaré según los criterios que establece la ley” y “me pondré de acuerdo con mis vecinos para que sea un reparto justo y equitativo”.


En definitiva, en mi humilde opinión tienen en parte razón los que dicen que los gastos deben distribuirse como se ha venido haciendo durante largos años aunque pierdan la razón cuando dicen que los criterios son inamovibles; y en parte tienen también razón los que dicen que se pueden cambiar si no fueran justos pero pierden la razón cuando quieren imponer los coeficientes de propiedad como cuotas de participación … doctores tiene la Iglesia y ya veremos lo que dicen los jueces, pero pase lo que pase toca llamar a las cosas por su nombre y ponerse de acuerdo ¿no?"


Muchas gracias por tu aportación Perro Verde.

GUERRA MISIVAS ESTATUTOS ADMINISTRADORES

Se ha establecido una guerra de misivas sobre ESTATUTOS Y CUOTAS dirigidas a todos los propietarios por los administradores. Unos explican y otros replican ... Pero ninguno aclara nada.

La información de esas cartas no es correcta. No dicen mentiras pero inducen a pensar cosas erróneas.

Hay una verdad:

Las escaleras B, E, F y G no pagan a la mancomunidad tal como se ha acordado en las últimas juntas, por tanto de momento estos vecinos son MOROSOS, y no tienen derecho a voto. Nos consta que casi la totalidad de propietarios son solidarios y con buen hacer en la sociedad pagando las cuotas que les solicitan sus administradores por tanto es responsabilidad de los presidentes o representantes que deciden.

Hablemos de esos ESTATUTOS del 2005:

1.- Los Estatutos del 2005 incluyen la copia de las escrituras en los que se describen claramente los tres edificios perfectamente separados y delimitados, más la zona común de la piscina o mancomunidad.

2.- Por otro lado los coeficientes que aparecen, no se han aplicado nunca, además de ser inventados, si más no, no hemos encontrado ninguna correspondencia en ninguna escritura, ni documento registral ni de ningún otro tipo. No hay una sola liquidación, en los más de treinta años en que vivimos en Segur Park, en que se hayan aplicado esos coeficientes exactamente como están en los estatutos. (A no ser que lo sea la última de Fincas Tomás, preparada ya para la demanda).

Encontramos que es nuestra obligación poner en entredicho que se aprobaran por unanimidad, dada la cantidad de personas que no están de acuerdo con esas cifras. Hace pensar que se llevó a engaño a los votantes en su momento. Se propuso la separación de los gastos por edificios y los propietarios pensaban que votaban tal cosa. Resulta que lo que había escrito era diferente. ¡¡¡Lo de siempre!!! no leemos la letra pequeña de los documentos. Escuchamos una cosa y votamos otra. Pero tampoco esperas que tus vecinos te "engañen".

Hay dos hechos no discutibles por estar plasmados en todos los documentos, incluídos los susodichos estatutos del 2005, además de estar en otra documentación como escrituras, registro de la propiedad...:

1.- En Segur Park hay tres edificios perfectamente delimitados, y una zona mancomunitaria:

Edificio o bloque I : Escaleras A, B, trasteros y locales comerciales. 100% coeficientes.

Edificio o bloque II : Escaleras C, D y trasteros. (incluye casa portero). 100% coeficientes.

Edificio o bloque III : Escaleras E, F, G, parquing y terrazas sobrevuelo parquing. 100% coeficientes.

Zona Piscina (zona mancomunada a los tres edificios).

2.- Cada edificio tiene una suma de sus coeficientes del 100%, por tanto es independiente del resto. Los gastos del edificio se repartirán según su composición entre los pisos, locales, trasteros y/o parquing según el coeficiente asignado en la escritura.

Los gastos de la zona mancomunitaria: la piscina y el portero, se deben repartir a partes iguales entre todos los propietarios de un piso, la cientocincoava parte (105). Eso es lo que pone en las escrituras (quedan excluidos, propietarios de trasteros, parquing o locales).

A partir de aquí, entendemos que debe hacerse lo que dicen las escrituras: cada propietario debe pagar los gastos de su edificio y/o escalera por coeficiente de la escritura de su piso y la 105ava parte de los gastos de la piscina (Zona Mancomunitaria). Además la cuota de su trastero que deberá cobrar el edificio al que pertenezca dicho trastero y si posee, la de su parcela de parquing.

Si se han puesto otros datos diferentes de la 105ava parte y/o coeficientes en los Estatutos u otra documentación para diferenciar pagos de mancomunidad, será para beneficiar a unos en detrimento de otros...

Para más información en este otro artículo.